Immobilienkaufverträge

Immobilienkaufverträge

A. Aufgaben des Notars

Der Gesetzgeber hat in § 311b Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) geregelt, dass Immobilienkaufverträge und andere Verträge zur Übertragung von Grundeigentum notariell beurkundet werden müssen. Die Beurkundungspflicht gilt unabhängig von der Art des Kaufobjekts, dessen Größe und der Höhe des Kaufpreises.

Die Mitwirkung des Notars wurde vorgesehen, damit durch eine rechtlich ausgewogene Vertragsgestaltung und sachgemäße Beratung die Risiken für Veräußerer und Erwerber minimiert werden. Desweiteren soll die notarielle Mitwirkung Gewähr bieten für dieUmsetzung der Wünsche der Vertragsteile in juristisch korrekte Regelungen.

Der Notar ist hierbei der „Navigator“ durch den Dschungel von Fachbegriffen, die selbst in einem einfachen Kaufvertrag vorkommen: Zubehör, Grundschuld, Sachmängel, Rechtsmängel, Vorkaufsrechte, Genehmigungen, Unbedenklichkeitsbescheinigung, Auflassung, Eigentumsvormerkung usw. Die notarielle Mitwirkung bietet Gewähr für die Umsetzung der Wünsche der Vertragsteile in juristisch korrekte Regelungen.

Die oft ebenso wichtigen wirtschaftlichen Gesichtspunkte, wie z. B. die betragsmäßige Angemessenheit des Kaufpreises, die Bonität und Zuverlässigkeit des Vertragspartners, kann der Notar jedoch weder garantieren noch darf er von Berufs wegen hierzu sich in den Prozess der Willensbildung der Beteiligten einschalten. Insbesondere die Preisverhandlungen sind allein Sache der Parteien und sollten vor Beginn des Beurkundungstermins beim Notar abgeschlossen sein.

B. Ablauf, Gestaltung und Vollzug

I. Vorbemerkung

Der Erwerb einer Immobilie lässt sich systematisch in drei Grundtypen einordnen:

–    Kauf eines unbebauten Grundstücks (Bauplatz), z. B. zur Bebauung als Bauherr durch eigene Auftragsvergabe;

–    Kauf eines Grundstücks samt aufstehendem (gebrauchten) Gebäude, z.B. Einfamilienhaus, oder einer einzelnen Wohnung, z. B. Eigentumswohnung;

–    Kauf einer neu zu errichtenden Bausubstanz (Haus oder Wohnung), sog. Bauträgervertrag.

Aufgrund grundlegender Unterschiede zum letztgenannten Grundtyp beziehen sich die nachstehenden Ausführungen ausschließlich auf Verträge im Sinne der beiden ersten Varianten.

In jedem Fall ist der Abschluss eines Grundstückskaufvertrags vor einem Notar ein rechtlich bedeutsames Geschäft. Hierbei sind verschiedene rechtliche Gesichtspunkte zu beachten, woraus sich in der Praxis ein bestimmtes Verfahren der Abwicklung und des Vertragsvollzugs entwickelt hat. Zur näheren Information und zum Überblick hinsichtlich der Abwicklung eines Grundstückskaufvertrags sollen die nachfolgenden Informationen dienen.

Die folgenden Hinweise erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit und können eine konkrete Beratung im Einzelfall nicht ersetzen. Sollten Ihrerseits noch Fragen offen sein, so stehen wir für die Beantwortung derselben zur Verfügung.

Als Urkundsperson ist der Notar für den rechtlichen Inhalt des Vertrags und für seine Abwicklung zuständig und verantwortlich. Sollten Sie bauliche, bautechnische oder wirtschaftliche Fragen haben, müssen Sie sich an einen dafür sachkundigen Berater wenden. Für steuerliche Fragen wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater oder das Finanzamt.

II. Vorbereitungsphase

1. Wichtige Informationen für den Käufer

Vor der Vereinbarung eines Notartermins ist dem Käufer zu empfehlen, nicht nur die Infrastruktur in der Umgebung zu erkunden (etwa die Anbindung an Nahverkehrsmittel, Einkaufsmöglichkeiten, Beeinträchtigungen durch nahegelegene Lärm- oder Geruchsquellen etc.), sondern auch das Vertragsobjekt selbst genau zu besichtigen, ggf. eine bautechnische Prüfung durch einen Sachverständigen zu veranlassen. Hierbei aufgedeckte Mängel sollten mit dem Veräußerer besprochen werden und ggf. im Kaufvertrag aufgeführt werden. Für Sachmängel wird im Kaufvertrag regelmäßig die Gewährleistung des Veräußerers ausgeschlossen, sodass nach Beurkundung auftretende Fehler nicht mehr beim Veräußerer gerügt werden können, es sei denn, dieser hätte sie arglistig verschwiegen oder eine Beschaffenheitszusage bzw. gar Garantie übernommen.

Besonderes Augenmerk sollten Sie den Nachrüstungspflichten widmen, die sich im Hinblick auf die Energieeinsparverordnungen 2002, 2007, 2009 und 2014 ergeben (insbesondere Pflichten zur Dämmung von Leitungen, Armaturen und der Obergeschossdecke zum Dachboden, sowie die Außerbetriebnahme von Öl- oder Gaskesseln, die noch aus der Zeit vor 1978 stammen). Selbst wenn Ihr Veräußerer hiervon noch befreit war, müssen diese Maßnahmen binnen zwei Jahren nach Eigentumswechsel durchgeführt werden. Ab Mai 2014 ist ferner die Vorlage eines »Energieausweises« spätestens unmittelbar nach der Beurkundung zwingend.

Desgleichen sollte sich der Käufer insbesondere bei Bauplatzkäufen über die Bebaubarkeit, ferner über den Stand der Erschließung und ihrer Abrechnung bei der zuständigen Gemeinde und ggf. Abwasserzweckverbänden sowie sonstigen Versorgungsunternehmen (Stadtwerken etc.) genau informieren. Häufig werden Erschließungsmaßnahmen durchgeführt, jedoch erst zu erheblich späterer Zeit mit dem Eigentümer abgerechnet, sodass latente Belastungen auf dem Grundstück liegen. Zugleich können Zahlungen drohen, wenn konkrete Erschließungsmaßnahmen im betroffenen Gebiet beschlossen, jedoch noch nicht durchgeführt sind. Die hieraus resultierenden künftigen finanziellen Belastungen können erheblich sein und sollten daher exakt ermittelt werden. Auch empfiehlt es sich, die Grundstücksgrenzen in Natur mit den in der amtlichen Flurkarte (erhalten Sie bei der Vermessungsbehörde oder der Markungsgemeinde) eingezeichneten zu vergleichen.

Frühzeitig sollte zwischen Verkäufer und Käufer auch besprochen werden, welche weiteren Gegenstände außer Grundstück, ggf. Gebäude und dessen wesentlichen Bestandteilen mitveräußert werden. In Betracht kommen etwa Mobiliar, Vorhänge und Lampen, Auflageteppiche, Einbaumöbel, Gartengegenstände, die Dachantenne, aber auch z.B. der Heizölvorrat in den Tanks. Alle diese Gegenstände sollten im Kaufvertrag gesondert aufgeführt werden unter Angabe des jeweiligen Kaufpreisteils. Sollte es sich um eine größere Zahl mitveräußerter beweglicher Gegenstände handeln, empfiehlt sich die Abfassung einer Liste, welche als Anlage zur Notarurkunde genommen werden kann. Bei Ankauf zur späteren Vermietung sollte auch eine gesonderte Ausweisung des Grundstücksanteils und des Gebäudeanteils ins Auge gefasst werden. Die jeweiligen Teilbeträge sind maßgeblich für die spätere Abschreibung durch den Käufer (die sich im Fall der Vermietung nur aus dem Gebäudeanteil berechnet) sowie für die Belastung mit Grunderwerbsteuer und Grundbuchgebühren (welche den auf bewegliche Gegenstände entfallenden Kaufpreisanteil nicht umfassen). Eine sorgfältige Klärung kann also Kosten ersparen.

Ist der Vertragsbesitz vermietet oder verpachtet, tritt der Käufer kraft Gesetzes in den Mietvertrag ein (Kauf bricht nicht Miete). Eine Kündigung kommt daher nur bei den gesetzlich vorgeschriebenen Voraussetzungen, z.B. Eigenbedarf, in Betracht. Im Verhältnis zwischen Verkäufer und Käufer wäre allerdings nach dem Gesetz der Verkäufer zur mietfreien Übereignung verpflichtet, was er (mangels Kündigungsmöglichkeit) schlechterdings nicht leisten kann, so dass die ausdrückliche Übernahme des Mietvertrages auch im Verhältnis zum Verkäufer die Regel ist.

Daneben kann der Vertragsbesitz weiteren Beschränkungen unterliegen, z.B. Vorkaufsrechten nach § 577 BGB (zugunsten des Mieters, wenn das Objekt in Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde und dann verkauft wird); ferner nach dem Baugesetzbuch zugunsten der Gemeinde (im Gebiet eines Bebauungsplanes oder für öffentliche Zwecke). Ob solche Vorkaufsrechte ausgeübt werden, kann durch den Notar erst nach Beurkundung amtlich geprüft werden; in der Regel ist das Vorliegen einer Nichtausübungserklärung eine der Voraussetzungen der Fälligkeit des Kaufpreises.

2. Finanzierung des Kaufpreises

Finanziert der Käufer den Kaufpreis oder Teile davon mithilfe von Fremdmitteln, sollte er die Konditionen des Kreditvertrags und die Auszahlungsvoraussetzungen des Darlehens möglichst frühzeitig, jedenfalls aber vor Beurkundung des Kaufvertrags mit seinem Kreditinstitut besprechen. In diesem Fall kann die Bank oder Sparkasse die zur Grundschuldbestellung erforderlichen Unterlagen rechtzeitig an mein Notariat übermitteln, sodass die Beurkundung der Grundschuld im gleichen Termin wie der Kaufvertrag durchgeführt werden kann. Dies erspart dem Käufer Zeit, Geld (da Rangrücktrittskosten beim Grundbuchamt entfallen) und zusätzlichen Schriftverkehr.

Die Absicherung von Darlehensmitteln zur “Vorwegfinanzierung” des Kaufpreises durch den Käufer im Wege der Eintragung einer Grundschuld am erworbenen Grundbesitz ist das in der Praxis bewährte übliche Verfahren und beinhaltet für keinen Vertragsteil erhöhte Risiken. Nur dadurch kann der »Teufelskreis« durchbrochen werden, dass der Verkäufer während der Finanzierungsphase noch Eigentümer des Grundstücks ist, die Sicherheit an der Immobilie aber bereits durch den Käufer als künftigen Eigentümer in Anspruch genommen werden muss, um die Auszahlungsvoraussetzungen seines Kreditinstituts zu erfüllen. Daher wirkt zur Grundschuldbestellung der Verkäufer als Noch-Eigentümer mit, indem er die Eintragung der Grundschuld an seinem Eigentum gestattet und so die Voraussetzung für das finanzierende Kreditinstitut zur Auszahlung des Geldes schafft. Im Kaufvertrag bevollmächtigt der Verkäufer in der Regel den Käufer, die Grundschuldbestellung auch in seinem Namen zu beurkunden; eine persönliche Haftung für den Grundschuldnennbetrag oder Kosten geht er dabei nicht ein, die Darlehenssumme darf (bis zur Höhe des Kaufpreises) nur an den Verkäufer bzw. dessen Bank ausgezahlt werden zur Erfüllung der Kaufpreisschuld. Ein Einsatz der Finanzierungsmittel für sonstige Zwecke des Käufers (Urlaub, Autofinanzierung etc.) ist also bei dieser »zweckgebundenen Finanzierungsvollmacht« ausgeschlossen.

Sobald der Verkäufer den Kaufpreis erhalten hat und die Grunderwerbsteuer bezahlt ist, steht es dem Käufer frei, etwa noch nicht ausgeschöpfte Darlehensteile zu Bau- oder Renovierungszwecken etc. einzusetzen.

3. Grundbuch

Das Grundbuch gibt Aufschluss über etwa eingetragene Belastungen in Abteilung II und Abteilung III.

Hinsichtlich deren Schicksal ist zu differenzieren:

–    Häufig handelt es sich um Eintragungen mit lediglich informierendem Charakter, so z.B. beim sog. »Sanierungsvermerk«: Dieser weist darauf hin, dass das Grundstück in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet liegt mit der Folge, dass der zu schließende Kaufvertrag (wie auch spätere Grundpfandrechtsbestellungen) der Genehmigung der Sanierungsbehörde bedürfen. Diese Genehmigung wird der Notar einholen. Solche Vermerke werden durch die Sanierungsbehörde erst dann gelöscht, wenn die Sanierungssatzung förmlich aufgehoben ist.

–    Nicht selten anzutreffen sind ferner Eintragungen, die eine allgemeine, grundstücksbezogene Pflicht zur Duldung oder Unterlassung zum Gegenstand haben, sog. »Grunddienstbarkeiten« oder »beschränkt persönliche Dienstbarkeiten«. Es handelt sich etwa um Wegerechte, Leitungsrechte, Verpflichtungen zur Duldung einer geringeren Abstandsfläche etc. Diese müssen in aller Regel bestehen bleiben, es sei denn, ihr Sicherungszweck hätte sich erledigt, etwa weil der gesicherte Weg aufgrund zwischenzeitlicher Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz nicht mehr benötigt wird.

–    Personenbezogene Rechte in Abteilung II des Grundbuchs, z.B. Wohnungsrecht oder Versorgungsansprüche, sind jedoch in aller Regel zu löschen, da der Käufer die ungehinderte Nutzung des Gebäudes wünscht. Je nach Art der eingetragenen Belastung kann diese Löschung durch öffentliche Urkunden (z.B. Sterbeurkunden, sofern der Begünstige nicht mehr lebt) oder durch notariell zu beglaubigende Löschungsbewilligung erreicht werden. Die Beschaffung dieser Freistellungs-unterlagen ist ebenfalls Sache des Notars.

–    Hinsichtlich der Eintragungen in Abteilung III des Grundbuchs (Grundpfandrechte, d.h. Hypotheken und Grundschulden) wird in aller Regel ebenfalls die Löschung notwendig sein. Die finanzierende Bank des Käufers wird darauf bestehen, dass das vom Käufer (z.B. in Ausnutzung der erwähnten Vorwegfinanzierungsvollmacht) zu bestellende Grundpfandrecht selbst eine möglichst günstige Rangstelle erhält. Die dazu notwendigen Löschungs- oder Freigabeerklärungen der bisherigen Gläubiger beschafft ebenfalls der Notar. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass im Grundbuch häufig noch Grundschulden oder Hypotheken eingetragen sind, obwohl tatsächlich gar keine Darlehen mehr bestehen. Es ist nämlich durchaus sinnvoll, Grundpfandrechte im Grundbuch »stehen zu lassen« zum Zweck der Neuvalutierung, also als Sicherheit für künftig etwa noch aufzunehmende Darlehen. Die Abwicklungsmodalitäten für den Fall, dass noch Restdarlehen geschuldet werden (Ablösung der Summe aus dem Kaufpreis durch unmittelbare Überweisung durch den Käufer) wird unten im Rahmen der Erläuterung des Vertragstextes dargestellt.

–    In seltenen Fällen ist dem Käufer anzuraten, das bereits durch den Verkäufer eingetragene Grundpfandrecht zur Neuvalutierung, also ohne zugrundeliegende Verbindlichkeiten, zu übernehmen. Dies ist dann der Fall, wenn der Käufer beim selben Kreditinstitut finanziert und das Kreditinstitut sich mit der Wiederverwendung des eingetragenen Grundpfandrechts einverstanden erklärt. Häufig verlangen nämlich Gläubiger eine zusätzliche notarielle Vollstreckungsunterwerfung in das persönliche Vermögen des Käufers, sodass eine Einsparung von Notargebühren mit der Übernahme des Grundpfandrechts nicht mehr verbunden ist; allerdings entfallen die sonst unausweichlichen Kosten der Grundbucheintragung. Wird dieser Weg der lediglich dinglichen Übernahme des Grundpfandrechts (ohne zugrundeliegende Verbindlichkeiten) gewählt, beschafft der Notar eine sog. »Nichtvalutierungserklärung«, d.h. die Bestätigung des Gläubigers, dass das Grundpfandrecht nicht mehr für Verbindlichkeiten des Verkäufers, sondern nurmehr für Verbindlichkeiten des Käufers haftet.

–    In noch selteneren Fällen kommt schließlich die Übernahme des Grundpfandrechts mitsamt der zugrundeliegenden Verbindlichkeit, also unter Fortführung des bisherigen Darlehens des Verkäufers durch den Käufer als neuem Schuldner, in Betracht. Diese »echte Schuldübernahme« bedarf der ausdrücklichen Genehmigung des Gläubigers (Kreditinstitut), die im Regelfall ebenfalls durch den Notar eingeholt wird. Klären Sie jedoch bitte im Vorfeld mit dem Gläubiger ab, ob dieser tatsächlich bereit ist, der Übertragung des Darlehens auf den Käufer zu den bisherigen Konditionen zuzustimmen! Im Fall dieser echten Schuldübernahme wird derjenige Darlehensbetrag, der am Stichtag auf den Käufer übergeht, auf den Kaufpreis angerechnet; lediglich ein etwaiger Restbetrag ist dann unmittelbar an den Verkäufer zu begleichen.

4. Baulastenverzeichnis

In mehreren Bundesländern, insbesondere Baden-Württemberg, kommt neben den vorstehend behandelten Belastungen in Abteilung II und Abteilung III des Grundbuchs das Vorliegen einer Baulast in Betracht. Diese Baulasten sind im sog. »Baulastenverzeichnis«, das in der Regel bei der Kreisverwaltungsbehörde (Landratsamt bzw. kreisfreie Stadt) geführt wird, eingetragen, eine Pflicht des Notars zu deren Einsicht besteht nicht. Gegenstand solcher Baulasten, die auch ohne ausdrückliche Erwähnung künftige Eigentümer binden, sind z.B. Duldungspflichten oder Bebauungsbeschränkungen, die im Grundbuch als Dienstbarkeiten in Abteilung II einzutragen wären.

Auch über solche Baulasten sollten ggf. im Vorfeld Erkundigungen angestellt werden, wie überhaupt beabsichtigte Bebauungen durch den Kaufinteressenten mit der örtlichen Baubehörde auf Genehmigungsfähigkeit überprüft werden sollten.

3. Datenerhebung durch den Notar
a) Datenblatt

Zur Vorbereitung eines Kaufvertragsentwurfs wird sich der Notar über den Grundbuchstand informieren. Hieraus ergeben sich für ihn wesentliche Weichenstellungen für die Vertragsgestaltung.

Des Weiteren erhält er weitere Informationen aus einem sog. “Datenblatt” für Grundstückskaufverträge (siehe den Punkt “Formular” auf dieser Website), in dem von den Beteiligten zusätzliche Angaben abgefragt werden. Ein sorgfältiges und vollständiges Ausfüllen dieses Fragebogens erleichtert und beschleunigt die Entwurfserstellung erheblich.

Besonderer Wert muss auf die korrekte Angabe des vereinbarten Kaufpreises und aller sonstigen im Zusammenhang mit dem Vertrag getroffenen Abreden gelegt werden, da andernfalls der gesamte Vertrag unwirksam sein kann. Dies gilt auch für bereits geleistete Anzahlungen auf den Kaufpreis, die im Vertrag gesondert erwähnt werden müssen.

Die Berücksichtigung all dieser Punkte stellt keine juristische Förmelei dar, sondern dient den Vertragsteilen zur interessengerechten Abwicklung des Vertrags.

b) Angabe der steuerlichen Identifikationsnummer

Im Rahmen der Vorbereitung des Kaufvertrags wird im entsprechenden Datenblatt die den Vertragsbeteiligten vom Bundeszentralamt für Steuern zugeteilte, steuerliche Identifikationsnummer (IdNr) abgefragt.

Bitte beachten Sie hierbei Folgendes:

  • Die IdNr ist nicht identisch mit der Steuernummer
  • Die Steuernummer wird vom jeweils zuständigen Finanzamt erteilt und beinhaltet einen Schrägstrich (z. B. 12345/67890). Die Steuernummer ist im Datenblatt nicht anzugeben.
  • Eine IdNr hat jeder Bürger, sowohl Säuglinge als auch Rentner. Die IdNr besteht immer aus 11 Zahlen ohne Schrägstrich (z. B. 99 999 999 999).

Die IdNr ist bei allen notariellen Geschäften anzugeben, die vom Notar der Finanzverwaltung (bei einem Kaufvertrag der zuständigen Grunderwerbsteuerstelle) mitgeteilt werden müssen. Die Angabe der IdNr ist daher zur korrekten Besteuerung erforderlich und für die Abwicklung von vielen Verträgen wichtig. Wird die IdNr nicht angegeben, kann dies zu Verzögerungen bei der Vertragsabwicklung führen als auch zu steuerlichen Nachteilen in den Fällen, in denen Verträge (z. B. wegen einer gescheiterten Finanzierung des Kaufpreises) rückabgewickelt werden müssen.

c) Ausländische Beteiligte / Dolmetscher

Wir gehen unabhängig von der Staatsangehörigkeit der Beteiligten grundsätzlich davon aus, dass diese der deutschen Sprache hinreichend mächtig sind, um bei der Beurkundung den Inhalt der Urkunde sowie die Erläuterungen des Notars vollständig zu verstehen.

Ist ein Beteiligter der deutschen (Rechts-)sprache nicht ausreichend kundig, muss ein (nicht mit dem betroffenen Beteiligten verwandter oder verschwägerter) Dolmetscher die Urkunde in die gewünschte Sprache übersetzen. Er sollte gerichtlich vereidigt sein; vorgeschrieben ist dies jedoch nicht. Auf Wunsch kann der Dolmetscher auch eine schriftliche Übersetzung des Entwurfs bzw. der Urkunde erstellen. Die Beteiligten sollten sich rechtzeitig vor dem Termin um einen solchen Dolmetscher kümmern und auch die Kostenfrage mit ihm klären.

Sollte ein Beteiligter einen Dolmetscher benötigen, teilen Sie bitte auch dem uns dies unbedingt vorab mit, damit für den Beurkundungstermin mehr Zeit eingeplant werden kann.

Bitte beachten Sie: Die Beurkundung kann nicht erfolgen, wenn der betroffene Beteiligte nach Überzeugung des Notars der deutschen Sprache nicht hinreichend mächtig sind; im Zweifelsfall nehmen Sie daher bitte vorab Kontakt mit uns auf.

d) Vertragsentwurf

Vor dem Beurkundungstermin erhalten Sie in der Regel einen Vertragsentwurf übersandt. Sollten sich hierbei Fragen aufwerfen, können Sie diese jederzeit vor der Beurkundung mit dem Notariat besprechen.

Bitte teilen Sie etwaige Änderungswünsche (z. B. unrichtige oder unvollständige Personendaten) vor der Beurkundung dem Notariat mit, damit diese – soweit möglich – vor der Beurkundung in den Entwurf eingearbeitet werden können.

Änderungswünsche zu vertraglichen Vereinbarungen (z. B. Kaufpreis, Fälligkeit, Übergabe, Mängelhaftung, etc.) stimmen Sie bitte stets vor der Mitteilung an das Notariat mit der anderen Vertragspartei ab.

e) Terminvereinbarung,

Den Beurkundungstermin stimmen Sie bitte mit den anderen Beteiligten und dem Notariat ab.

f) Verbrauchervertrag

Sofern es sich um einen Vertrag zwischen einem Verbraucher und einem Unternehmer handelt, muss dem Verbraucher eine mindestens vierzehntätige »Prüfungsfrist« zwischen Übersendung des Entwurfs durch das Notariat und Beurkundung zur Verfügung stehen (§ 17 Abs. 2a BeurkG), von der nur in sehr engen Ausnahmefällen abgewichen werden darf, wenn ein wichtiger Grund vorliegt und der Zweck der »Wartefrist« auch ohne Fristablauf gewahrt ist. Die Gründe hierfür sind in die Urkunde aufzunehmen.

III. Beurkundung

1. Mitzubringende Unterlagen

Zur Beurkundung bringen Sie bitte Ihren (wenn möglich gültigen) Personalausweis oder Reisepass mit.

Wenn Ihre Steuer-ID auf dem Datenblatt zur Vertragsvorbereitung noch nicht angegeben war, bringen Sie diese bitte auch diese zur Beurkundung mit.

Weiter ist es sinnvoll, wenn Sie den Vertragsentwurf zur Beurkundung mitbringen, um am Entwurf mitlesen zu können.

Sofern Ihnen als Veräußerer Dokumente von Gläubigern vorliegen bezüglich solcher Rechte, die im Rahmen der Kaufvertragsabwicklung zur Löschung gelangen sollen (»Löschungsbewilligung«, ggf. auch »Grundschuldbrief«), können Sie diese vor oder bei Beurkundung im Notariat abgeben; hierdurch werden unnötige Doppelanforderungen dieser Unterlagen vermieden, und Sie sparen sich in der Regel auch höhere Notarkosten. Es hilft auch, z. B. zumindest die Darlehensnummer Ihres bereits zurückgezahlten Kredites zu erfahren, da der Schriftverkehr so bei der Bank rascher zugeordnet werden kann.

Sofern Sie als Käufer den Kaufpreis ganz oder teilweise über Bankkredit finanzieren, bitte ich Sie in Ihrem eigenen Interesse, bei Ihrem Kreditsachbearbeiter die rechtzeitige Übersendung der Grundschuldbestellungs-Unterlagen an das Notariat zu veranlassen, sodass die Beurkundung der für die Finanzierung unerlässlichen Grundschuld für den gleichen Termin vorbereitet werden kann.

2. Vorlesen der Urkunde

Während der Beurkundung wird Ihnen der gesamte Text des Kaufvertrags vom Notar vorgelesen. Dies entspricht der gesetzlichen Pflicht und soll dazu dienen, dass zum einen der genaue Inhalt beiden Vertragsteilen nochmals zu Bewusstsein gelangen kann, zum anderen dazu, dass der Notar die rechtliche Gestaltung in Absprache mit den Beteiligten nochmals prüft und alle erforderlichen Regelungen im Vertrag enthalten sind.

Fragen und Auskünfte können jederzeit während der Beurkundung oder im Anschluss an das Verlesen gestellt bzw. erteilt werden.

Etwaige (weitere) Änderungs- und Korrekturwünsche können im Rahmen der Beurkundung in den Vertrag aufgenommen werden.

IV. Vertragsgestaltung

Ein Grundstückskaufvertrag ist zum Zweck der sachgerechten Bearbeitung und Abwicklung häufig nach einem bestimmten Muster aufgebaut:

1. Urkundseingang und Beteiligte

Hierbei ist insbesondere Wert zu legen auf die genaue Angabe der Personalien der Vertragsteile, also in Bezug auf Name, Vorname, Geburtsdatum und aktuelle Postanschrift.

Auch Vertretungsverhältnisse (z. B. aufgrund einer Vollmacht) werden hier angegeben.

2. Vorbemerkung / Grundbuchstand

Vor der Beurkundung von Grundstücksgeschäften sieht der Notar das Grundbuch ein. Dieses ist ein öffentliches Register für Grundstücke.

Ein Grundstück ist ein im Grundbuch mit eigener Nummer verzeichneter, räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, der aus einem oder mehreren Flurstücken besteht. Grundstück ist der grundbuchrechtliche Begriff, Flurstück ist ein Begriff aus dem Vermessungs- und Katasterwesen.

Jedes Grundbuchblatt beginnt mit dem Bestandsverzeichnis (BV). Es enthält die genaue Bezeichnung sowie Angaben zur Lage, Wirtschaftsart und Größe des Grundstücks.

Dessen Eigentümer ist in Abteilung 1 (Abt. I) eingetragen.

Abteilung 2 (Abt. II) enthält Lasten und Beschränkungen (z. B. Dienstbarkeiten).

Eine Dienstbarkeit berechtigt dazu, ein Grundstück in bestimmter, eingeschränkter Weise zu nutzen. Häufige Dienstbarkeiten sind: Geh- und Fahrrechte zur Absicherung von Grundstückszugängen und -zufahrten; Leitungsrechte für Ver- und Entsorgungsleitungen; Dienstbarkeiten zur Energieerzeugung (Photovoltaikanlage); Wohnungsrecht und Nießbrauch.

Dienstbarkeiten können auch darin bestehen, dass der Eigentümer des belasteten Grundstücks bestimmte Handlungen zu unterlassen hat. Beispiele hierfür sind: Eingeschränkte Bebauungsmöglichkeiten; Verbot, das Grundstücks für bestimmte (z. B. gewerbliche) Zwecke zu nutzen. Eine Dienstbarkeit muss in das Grundbuch eingetragen werden. Hierfür muss der Eigentümer in öffentlich beglaubigter (notarieller) Form die Eintragung bewilligen. Der Notar entwirft im Regelfall die gesamte Eintragungsbewilligung und kann auch den genauen Inhalt der Dienstbarkeit vertraglich ausgestalten.

Unterschieden werden beschränkte persönliche Dienstbarkeiten für bestimmte (natürliche oder juristische) Personen von Grunddienstbarkeiten, bei denen der jeweilige Eigentümer eines Grundstücks der Berechtigte ist.

In Abteilung 3 (Abt. III) sind Kreditsicherheiten, sog. Grundpfandrechte, verzeichnet. Hierunter fallen:

  • die Hypothek (§ 1113 BGB).
    Die Hypothek ist ein heute nur noch sehr selten eingesetztes Mittel zur Kreditsicherung. Im Gegensatz zur Grundschuld ist sie vom Bestand der gesicherten Forderung abhängig („akzessorisch“) und kann daher grundsätzlich nur einmal als Sicherheit verwendet werden. Die „Reaktivierung“ mit einem neuen Kredit ist – im Gegensatz zur Grundschuld – nur mit einem hohen Aufwand möglich.
    Ist im Grundbuch eine Hypothek als “Zwangssicherungshypothek “bezeichnet, wurde diese auf Antrag eines Gläubigers (z. B. Gemeinde, Finanzamt oder Privatperson) im Wege der Zwangsvollstreckung eingetragen.
  • Die Grundschuld (§ 1191 BGB).
    Eine Grundschuld begründet ein Pfandrecht für den Gläubiger am belasteten Grundeigentum. Im Gegensatz zur Hypothek erlischt die Grundschuld nicht kraft Gesetzes, wenn das abgesicherte Darlehen zurückgezahlt wird, sondern kann in vielen Fällen für späteren Finanzierungsbedarf (beim gleichen oder einem anderen Kreditinstitut) vom aktuellen oder einem späteren Eigentümer und damit mehrfach verwendet werden.
  • Die Rentenschuld (§ 1199 BGB) – praktisch nicht vorkommend und daher nachfolgend nicht näher erläutert.

Der Gläubiger kann Grundpfandrechte im Wege der Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung des belasteten Grundeigentums verwerten.

Kraft Gesetzes wird vermutet, dass der Grundbuchinhalt richtig ist (sog. “guter Glaube des Grundbuchs”, § 892 BGB). Insbesondere kann sich der Erwerber – wenn er nicht bösgläubig ist – darauf verlassen, dass der im Grundbuch eingetragene Eigentümer auch wirklich Eigentümer des Grundstücks ist.

3. Vertragsgegenstand und Zubehör
a) Vertragsgegenstand

Unter “Vertragsgegenstand” ist zu verstehen, was konkret verkauft wird: Das Grundstück (bzw. Wohnungs- oder Teileigentum) mit allen zugehörigen Rechten, Bestandteilen und Zubehör.

b) Zubehör

Regelmäßig ist beim Vertragsgegenstand von mitverkauftem Zubehör die Rede.

Zubehör sind bewegliche Sachen, die, ohne Bestandteile der Hauptsache zu sein, dem  wirtschaftlichen Zwecke der Hauptsache zu dienen bestimmt sind und zu ihr in einem dieser Bestimmung entsprechenden räumlichen Verhältnis stehen (§ 97 Abs. 1 BGB). Bei einem Immobilienkaufvertrag fallen hierunter z. B. die Einbauküche und der Heizölvorrat.

Im Zweifel wird angenommen, dass sich der Verkauf auch auf das Grundstückszubehör erstreckt (§ 311c BGB). Um diese Zweifel auszuräumen, wird (zumindest werthaltiges) Zubehör im Kaufvertrag ausdrücklich benannt, um späteren Unklarheiten über dessen Umfang vorzubeugen.

Im Hinblick auf die Grunderwerbsteuerfreiheit von Zubehör wird regelmäßig ein Kaufpreisanteil für das Zubehör ausgewiesen, um die vom Erwerber zu tragende Grunderwerbsteuer (geringfügig) zu reduzieren. Doch hier ist Vorsicht geboten: Der getrennte Ausweis eines Kaufpreisteils für Zubehör kann dazu führen, dass die Finanzierungsbank des Erwerbers den sog. Beleihungswert des Vertragsgegenstand neuberechnet und sich daraus Zinsaufschläge für den Darlehensvertrag des Erwerbers ergeben. Bei manchen Banken enthalten die Darlehensunterlagen den Hinweis, dass eine Kaufvertragsabschrift „ohne Inventar“ oder „ohne Mobiliar“ vorgelegt werden müsse.

Darum sollte der Erwerber vorab bei seiner Bank abklären, ob sich die Aufnahme eines Kaufpreisanteils für Zubehör auswirkt oder nicht. Soweit sich der Darlehenszins dadurch verschlechtern würde, muss eine Vergleichsrechnung mit der möglichen Ersparnis bei der Grunderwerbsteuer vorgenommen werden und die für den Erwerber günstigere Variante (in der Regel der Verzicht auf die Steuerersparnis) gewählt werden.

c) Bestandteile

Sind dagegen bewegliche Sachen mit einem Grundstück oder Gebäude fest verbunden und können nicht ohne Weiteres entfernt sowie anderweitig verwendet werden, sind sie Bestandteile des Gebäudes bzw. des Grundstücks.

Bestandteile eines Grundstücks sind die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude; zu den wesentlichen Bestandteilen eines Gebäudes gehören die zur Herstellung des Gebäudes eingefügten Sachen (§ 94 BGB). Bestandteile können– im Gegensatz zum Zubehör – nicht getrennt verkauft werden und unterfallen daher auch zwingend der Grunderwerbsteuer.

Teilweise kann die Unterscheidung zwischen Zubehör und Bestandteil schwierig (z. B. bei maßgefertigten Einbauküchen oder bei Photovoltaikanlagen) und daher auch die Grunderwerbsteuerpflicht fraglich sein. Entsteht dahingehend ein Problem mit dem Finanzamt, ist es Sache des Erwerbers, dieses zu lösen; der Veräußerer haftet regelmäßig nicht für die steuerliche Anerkennung von Angaben zum Zubehör.

d) Sonderfall: Verkauf einer Teilfläche

Ein Kaufvertrag kann sowohl ein ganzes Grundstück als auch eine zu vermessende Teilfläche eines Grundstücks umfassen.

Die Vermessung beinhaltet folgende Schritte:

  • Eine Vertragspartei beauftragt auf eigene Kosten einen Vermesser (öffentlich bestellten Vermessungsingenieur – öbV). Dieser führt die Vermessung entsprechend dem ihm erteilten Vermessungsauftrag durch.
  • Der öbV reicht das Ergebnis seiner Vermessung beim zuständigen Vermessungsamt ein. Das Vermessungsamt prüft die Vermessung auf Richtigkeit.
  • Nach Durchführung der Prüfung werden die Veränderungen durch die Vermessung vom Vermessungsamt ins Kataster übernommen. Die Veränderungen werden den Beteiligten Eigentümern durch einen sog. „Fortführungsnachweis“ mitgeteilt.

Das Kataster ist das amtliche Verzeichnis für Flurstücke. Es beschreibt deren geometrische Lage, Art der Nutzung, Größe sowie bauliche Anlagen. Auf diesen Angaben beruhen die Grundbuchdaten.

Der Fortführungsnachweis des für die Katasterführung zuständigen Vermessungsamts enthält die an einem Flurstück durch Vermessung eingetretenen Veränderungen.

Der Kaufvertrag kann sowohl vor als auch nach Vorliegen des Fortführungsnachweises geschlossen werden, jedoch ist die Beurkundung danach aus mehreren Gründen kostengünstiger.

Nach erfolgter Vermessung einer zu veräußernden Teilfläche müssen Veräußerer und Erwerber das Ergebnis beim Notar als vertragsgemäß anerkennen (Messungsanerkennung oder Identitätserklärung). Dabei wird – soweit kein Festpreis vereinbart ist – auch der Kaufpreis an die im Vermessungsergebnis ermittelte Fläche angepasst.

Teilflächen können mit Finanzierungsgrundpfandrechten des Erwerbers erst belastet werden, wenn der Fortführungsnachweis vorliegt. Ist die Belastung vorher erforderlich, muss das gesamte Grundstück belastet werden und später die beim Veräußerer verbleibende Fläche kostenpflichtig wieder aus der Haftung für das Grundpfandrecht entlassen werden.

Auch kann die Auflassung und Eigentumsumschreibung erst nach Vorliegen des Fortführungsnachweises erfolgen.

3. Kaufpreis
4. Kaufpreisfälligkeit

In diesem Abschnitt ist der Kaufpreis beziffert und seine Fälligkeit geregelt. Im Vordergrund steht die Sicherheit des Käufers vor ungesicherten Vorleistungen. Übliche Kaufpreisfälligkeitsvoraussetzungen sind (1) die rangrichtige Eintragung der oben 2. erläuterten Eigentumsvormerkung, (2) bei Grundstücken (nicht Eigentumswohnungen) das Vorliegen einer Bestätigung der Gemeinde, dass ein gesetzliches Vorkaufsrecht nicht besteht oder nicht ausgeübt wird und (3) und die Vorlage aller Lastenfreistellungsunterlagen in grundbuchmäßiger Form beim Notar. Hinzu können in besonderen Fällen (4) weitere Voraussetzungen treten, z.B. die Verzichtserklärung hinsichtlich privater Vorkaufsrechte, die Erteilung weiterer Genehmigungen (Betreuungs- oder Familiengericht, Nachlassgericht, Sanierungsaussschuss, Hausverwalter bei Eigentumswohnungen, vollmachtlos Vertretene etc.).

Neben diese vom Notar herbeizuführenden und zu bescheinigenden Voraussetzungen treten mitunter weitere Umstände, von denen sich die Beteiligten selbst zu überzeugen haben, z.B. die positive Verbescheidung einer bereits gestellten oder binnen kurzer Frist zu stellenden Bauvoranfrage oder einer Baugenehmigung, die Räumung des Objektes durch den Verkäufer oder einen Dritten, der Abschluss bestimmter Baumaßnahmen durch den Verkäufer etc. Sie müssen im Vertrag als Fälligkeitsvoraussetzungen genau bezeichnet werden, auch hinsichtlich des Zeitfensters, nach deren Ablauf ggf. Rücktrittsmöglichkeiten bestehen, um den »Schwebezustand« zu beenden.

Sofern die zu löschenden Grundpfandrechte (Grundschulden oder Hypotheken) noch Restkreditbeträge des Verkäufers absichern, wird der Gläubiger die erforderlichen Unterlagen (Grundschuldbriefe und Löschungsbewilligungen) an den Notar nur unter der Treuhandauflage übersenden, dass davon lediglich nach Zahlung des Restbetrags in Höhe eines zu beziffernden Betrags (bezogen auf einen bestimmten Stichtag, zuzüglich Tageszinsen) Gebrauch gemacht wird. Diese Rückzahlung des Darlehens erfolgt aufgrund entsprechender Mitteilung durch den Notar im Fälligkeitsschreiben unmittelbar durch den Käufer in Anrechnung auf den Kaufpreis, also wirtschaftlich zu Lasten des Verkäufers. Lediglich der nicht zur Lastenfreistellung erforderliche Betrag wird unmittelbar auf das Privatkonto des Verkäufers, das möglichst im Notarvertrag bereits anzugeben und sonst schriftlich nachzureichen ist, überwiesen.

Auf keinen Fall sollten Zahlungen geleistet werden, bevor die Fälligkeitsmitteilung des Notars (diese wird in der Regel per Einwurf-Einschreiben übersandt, kann aber auch zusätzlich z.B. per E-Mail übermittelt werden) dem Käufer vorliegt. Der Verkäufer sowie die finanzierende Bank des Käufers – sofern dem Notar bekannt – erhalten einen Abdruck des Fälligkeitsschreibens zur Kenntnisnahme.

5. Besitzübergabe

Dieser Urkundsabschnitt regelt den genauen Zeitpunkt, zu dem das Recht zur Benutzung der Immobilie (Eigennutzung bzw. Erhalt der Miete) und die Pflicht zur Tragung von Kosten und Lasten (Grundsteuer, Hausgeldumlage an den Verwalter, Verbrauchskosten etc.), aber auch die Verantwortung für das Objekt auf den Käufer übergehen. Dieser Zeitpunkt er gilt zugleich als steuerrechtlich maßgebender Moment der »Anschaffung« – ist allerdings nicht identisch mit dem Zeitpunkt des Eigentumsübergangs letzterer setzt die Umschreibung im Grundbuch voraus. Mit dieser Umschreibung können demnach weitere Eintragungen auf Veranlassung des Käufers im Grundbuch erfolgen (z.B. ein Weiterverkauf).

Der Besitzübergang erfolgt in der Regel mit Erhalt des vollständigen Kaufpreises. Dies dient der Vermeidung ungesicherter Vorleistung des Verkäufers (er würde sonst dem Käufer bereits ermöglichen, das Objekt umzugestalten oder zu nutzen, bevor er Gewissheit hat, dass der Kaufpreis bezahlt werden kann). Um den säumigen Käufer nicht besser zu stellen, gehen Lasten und Verkehrssicherung (Räum- und Streupflicht) bereits mit dem Eintritt der Kaufpreisfälligkeit über. Gegebenenfalls ist bei Besitzübergang vor Kaufpreiszahlung eine alternative Absicherung des Verkäufers, etwa durch Stellung einer qualifizierten Finanzierungsbestätigung des Kreditinstituts des Käufers oder gar einer Bürgschaft, anzuraten.

Ferner werden in diesem Abschnitt in der Regel auch Fragen der Erschließung des Grundstücks geregelt. Maßgeblich ist hierbei, ob das Grundstück zwischen den Beteiligten als »voll erschlossen« verkauft wurde – dann trägt der Verkäufer das Risiko, dass etwa bereits in Natur erstellte Erschließungsanlagen noch nicht abgerechnet sind – oder ob lediglich eine Zusage dergestalt gemacht wurde, dass die bisher in Rechnung gestellten Beiträge und Kosten bezahlt sind. Bei einem noch nicht bebauten Grundstück trägt jedoch in jedem Fall der Käufer die sogenannten »Anschlusskosten«, d.h. die Kosten für die unmittelbare Anschließung der zu errichtenden Gebäude an die öffentlichen Netze, sowie etwaige Nacherhebungen auf Erschließungskosten aufgrund höherer baulicher Nutzung im Vergleich zu der bereits vorab abgegoltenen (insbesondere hinsichtlich der Kanalbaukostenbeiträge).

Im selben Abschnitt werden in der Regel auch das Schicksal etwaige Vermietungen zwischen Verkäufer und Käufer wird in der Regel auf den Stichtag des Besitzübergangs zur Abgrenzung abgestellt, nicht auf den Eigentumswechsel – sowie etwaige Räumungen durch den Vermieter geregelt. Häufig ist die Räumung zusätzliche, nicht durch den Notar zu bestätigende Fälligkeitsvoraussetzung – zumindest für einen erheblichen Teil des Kaufpreises; zusätzlich bzw. alternativ kommt auch die Vereinbarung einer Vertragsstrafe bei verspäteter Räumung in Betracht.

6. Sach- und Rechtsmängel

Zu unterscheiden hierbei ist die Sachmängelgewährleistung von der Rechtsmängelgewährleistung. Während der Verkäufer den Übergang eines lastenfreien Grundstücks auf den Käufer zusichert, übernimmt er für den Zustand des Grundstücks sowie der darauf stehenden »Alt-«Gebäude in der Regel keine Gewähr. Dies entspricht üblicher Vertragspraxis und stellt keine sachwidrige Benachteiligung des Käufers dar. Besonderheiten gelten nur beim Mitverkauf beweglicher Sachen durch einen Unternehmer an einen Verbraucher (»Verbrauchsgüterkauf«) und bei sogenannten Serienverträgen, für welche die strengen Regelungen der §§ 305 ff BGB (»allgemeine Geschäftsbedingungen«) gelten. Weiterhin muss der Verkäufer alle wesentlichen Sachmängel offen legen, die im bekannt sind, andernfalls haftet er wegen »arglistigen Verschweigens«.

Wegen aller Umstände, die Ihnen spätestens bei Vertragsschluss bekannt sind, können Sie jedoch später keine Rechte herleiten.

Ab 01.01.2008 besteht für alle vor 1965 errichtete Wohngebäude, ab 01.07.2008 für jüngere Wohngebäude (und ab 01.01.2009 für gewerbliche oder Bürogebäude) die Pflicht zur Vorlage eines Energieausweises, entweder basierend auf dem typisierten Verbrauch oder auf den technischen Gebäudegegebenheiten, und zwar auf Verlangen des Käufers wie auch auf Verlangen von Mietinteressenten (ab Mai 2014 ist die Vorlage jedenfalls nach Beurkundung stets zwingend). Der Kaufvertrag selbst kann auch ohne solchen Ausweis beurkundet und abgewickelt werden.

7. Finanzierung

Um dem Käufer die Aufbringung des Kaufpreises zu ermöglichen, ist der Verkäufer in der Regel mit einer vorzeitigen Beleihung des Objekts für Zwecke der finanzierenden Bank des Käufers einverstanden; zur Erleichterung erteilt er dem Käufer eine hierauf gerichtete Vollmacht. Eine Gefährdung des Verkäufers ist damit nicht verbunden, da durch entsprechende notarielle Gestaltung sichergestellt wird, dass der Käufer die Finanzierungsmittel lediglich zur Bezahlung des Kaufpreises, nicht aber für sonstige Zwecke (z.B. zur Anschaffung eines neuen Pkw oder zur Finanzierung einer Urlaubsreise) verwenden kann. Es ist dringend empfehlenswert, die Finanzierungsgrundschuld im gleichen Termin notariell zu beurkunden, an dem der Kaufvertrag durch beide Beteiligten unterzeichnet wird; sollte eine spätere Grundschuldbestellung erforderlich sein, genügt aufgrund der erteilten Vollmacht die Anwesenheit durch einen der Käufer.

8. Schlusserklärungen

5. Kaufpreisfälligkeit

Der Kaufpreis sollte vom Erwerber erst gezahlt werden, wenn sicher ist, dass der Erwerber seinerseits die versprochene Leistung, nämlich das unbelastete Eigentum an dem Grundstück, erhalten wird. Deshalb sieht der Kaufvertrag im Regelfall vor, dass der Kaufpreis erst dann gezahlt wird, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind:

  • Eintragung einer Eigentumsvormerkung im Grundbuch.
  • Vorliegen der zur Wirksamkeit und zum Vollzug des Vertrags erforderlichen Genehmigungen und Vorkaufsrechtsbescheinigungen.
  • Vorliegen von Löschungsunterlagen für Belastungen, die vom Erwerber nicht übernommen werden.
  • Evtl. Räumung des Vertragsgegenstands. (Die Räumung wird vom Notar nicht überwacht.)

Der Notar veranlasst alles Erforderliche, damit die Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt werden. Sobald diese vorliegen, übersendet er den Vertragsbeteiligten die sog. „Fälligkeitsmitteilung“. Der Kaufpreis wird erst nach Übersendung dieser Mitteilung zur Zahlung fällig.

Zahlt der Erwerber den Kaufpreis bei Vorliegen aller Fälligkeitsvoraussetzungen nicht, gerät er in Verzug.

6. Kaufpreisfinanzierung

a) Darlehensvertrag, Sicherheiten und Finanzierungsbestätigung

Im Regelfall kann der Kaufpreis nicht vollständig aus eigenem Vermögen aufgebracht werden, vielmehr ist zusätzlich die Aufnahme eines Darlehens bei einer Bank erforderlich. Nimmt der Erwerber bei seiner Bank ein solches Darlehen auf, wird ein Darlehensvertrag zwischen dem Erwerber und der Bank geschlossen. In diesem Darlehensvertrag sind die Bedingungen des Darlehens vereinbart, insbesondere die Laufzeit und der Zinssatz des Darlehens.

Damit die Bank dem Erwerber das Darlehen gewährt, verlangt die Bank Sicherheiten für den Fall, dass der Erwerber das Darlehen nicht zurückzahlen kann. Hierbei handelt es sich im Regelfall um ein Grundpfandrecht. Ist die Finanzierung des Kaufpreises bei Abschluss des Kaufvertrages schon im Einzelnen geklärt, kann das zur Absicherung des Darlehens dienende Grundpfandrecht (im Regelfall eine Grundschuld) unmittelbar im Anschluss an den Kaufvertrag beurkundet werden. Der Grundschuldbestellung liegen im Regelfall Formulare der Banken zugrunde, auf deren Inhalt der Notar keinen Einfluss hat.

Die Finanzierung des Kaufpreises sollte vor der Beurkundung des Kaufvertrags sichergestellt sein. Hierbei hat sich der Veräußerer in eigener Zuständigkeit über die Solvenz des Erwerbers zu informieren (z. B. durch einen Eigenkapitalnachweis oder eine Finanzierungsbestätigung einer Bank). Es ist nicht Aufgabe des Notars zu prüfen, ob der Erwerber wirtschaftlich zur Zahlung des Kaufpreises in der Lage ist.

Der Erwerber sollte mit seiner Bank besprechen, wann das Darlehen ausgezahlt werden kann. Der Notar kann dann die Regelung der Kaufpreisfälligkeit auf den Auszahlungszeitpunkt abstimmen.

b) Kaufvertrag und Grundschuldbestellung

Beim Kaufvertrag ist der Erwerber in der Regel darauf angewiesen, schon vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch eine Grundschuld am Vertragsgegenstand zu bestellen, weil er sonst keinen Kredit ausbezahlt erhält (d. h. der Kaufpreis nicht bezahlt werden kann). Hierfür ist die Mitwirkung des Veräußerers erforderlich, der ja noch Grundstückseigentümer ist, solange er im Grundbuch steht. Man spricht von einer Vorwegbelastung. Ohne dieses Verfahren könnte der Kaufpreis in den meisten Fällen erst sehr viel später bezahlt werden. Zur Risikominimierung für den Veräußerer darf die Bank des Erwerbers Auszahlungen nur so vornehmen, wie es im Kaufvertrag vorgesehen ist, d. h. entweder an den Veräußerer oder ein abzulösende Grundpfandrechtsgläubiger. Außerdem übernimmt der Veräußerer weder eine persönliche Haftung gegenüber der Finanzierungsbank noch zahlt er die Kosten der Grundschuldbestellung (diese trägt als Teil der Finanzierungskosten der Erwerber).

In manchen Fällen kann die Grundschuld nicht am eigentlich verkauften Grundstück eingetragen werden, weil das betreffende Grundstück erst aus einem anderen herausgemessen werden muss. In solchen Fällen wird die Grundschuld entweder erst nach Durchführung der Vermessung am endgültigen Grundstück eingetragen (die Kaufpreiszahlung verschiebt sich dementsprechend) oder sofort am gesamten Grundstück des Veräußerers bestellt unter der Auflage, dass die Bank das dem Veräußerer verbleibende Restgrundstück nach der Vermessung aus der Haftung freigeben muss. Da die zweite Variante mit höheren Kosten für den Erwerber verbunden ist, wird regelmäßig darauf hingewirkt, die Grundschuld erst nach Vermessung im Grundbuch einzutragen.

Die Bestellung von Kaufpreisfinanzierungsgrundschulden kann entweder durch Veräußerer und Erwerber im Anschluss an den Kaufvertrag erfolgen, wenn die entsprechenden Formulare rechtzeitig vor Beurkundung beim Notar vorgelegt werden. Ansonsten erfolgt die Beurkundung in einem getrennten Termin durch den Erwerber, der hierzu vom Veräußerer bevollmächtigt wird.

c) Inhalt einer Grundschuldbestellung

Welche Schulden durch die Grundschuld abgesichert werden, ergibt sich regelmäßig nicht aus dem Grundschuldformular selbst. Dies ist vielmehr ist in einer gesonderten Vereinbarung – der sogenannten Zweckerklärung (auch Sicherungsvereinbarung oder Sicherungsvertrag genannt) – geregelt, die nicht der notariellen Form bedarf und daher im Regelfall dem Notar nicht vorliegt. Hier kann vorgesehen sein, dass nur ein konkretes Darlehen gesichert wird oder aber sämtliche Verbindlichkeiten des Schuldners aus seiner Geschäftsverbindung mit der Bank (Beispiel: Überziehung des Girokontos, spätere Darlehen) abgesichert werden: ein wichtiger Unterschied, insbesondere für den Fall, in dem der Eigentümer sein Grundstück als Sicherheit für fremde Verbindlichkeiten (Beispiel: Darlehen eines Angehörigen) zur Verfügung stellt. Es ist mit erheblichen Gefahren verbunden, wenn ein Beteiligter zulässt, dass fremde Verbindlichkeiten gesichert werden, insbesondere solche, die ohne seine Mitwirkung begründet werden können.

Des Weiteren beinhaltet die Zweckerklärung regelmäßig Vereinbarungen über:

  • die Voraussetzungen zur Verwertung der bestehenden Sicherheiten im Rahmen der Zwangsvollstreckung oder zu deren Verkauf (nebst den bestehenden Forderungen) an Dritte;
  • die Pflicht des Grundstückseigentümers, eine angemessene Gebäudeversicherung abzuschließen und dies der Bank nachzuweisen.

Der im Grundschuldformular angegebene Zinssatz ist zumeist viel höher, als der im Darlehensvertrag vereinbarte Darlehenszinssatz. Der Grund liegt darin, dass die angegebenen Zinsen genauso wie der Grundschuldbetrag nur die Obergrenze angeben, bis zu der die Bank maximal abgesichert ist. Was tatsächlich zurückgezahlt werden muss, ergibt sich nicht aus der Grundschuld, sondern aus dem Darlehensvertrag.

In dem Grundschuldformular ist in aller Regel auch eine sogenannte Zwangsvollstreckungsunterwerfung hinsichtlich des Grundstücks („dinglich“) und des gesamten sonstigen Vermögens („persönlich“) enthalten. Diese Zwangsvollstreckungsunterwerfungen bedeuten, dass der Gläubiger des in der notariellen Urkunde verbrieften Anspruchs diesen mittels einer vollstreckbaren Ausfertigung der Urkunde (= Vollstreckungstitel) im Wege der Zwangsvollstreckung gegen den Schuldner geltend machen kann. Ein vorheriges gerichtliches Verfahren gegen den Schuldner auf Duldung der Zwangsvollstreckung ist nicht erforderlich; die Zwangsvollstreckungsunterwerfung erleichtert dem Gläubiger daher die zwangsweise Durchsetzung seines Anspruchs. Die dingliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung gewährt die Möglichkeit der Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung des belasteten Objekts; die persönliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung gibt dem Gläubiger die Möglichkeit in das gesamte pfändbare Einkommen und Vermögen des Schuldners zu vollstrecken.

Mehrere Erwerber (Darlehensnehmer) haften gegenüber der kreditgebenden Bank als Gesamtschuldner. Gesamtschuldner sind mehrere Personen, die für eine Schuld in der Weise haften, dass jeder von ihnen die ganze Leistung zu bewirken verpflichtet, der Gläubiger aber die Leistung nur einmal zu fordern berechtigt ist. Der Gläubiger kann die Leistung nach Belieben von jedem Schuldner ganz oder zum Teil fordern (§ 421 BGB). Im Verhältnis untereinander sind die Gesamtschuldner zu gleichen Anteilen verpflichtet (§ 426 BGB), sofern zwischen ihnen nichts anderes vereinbart ist.

7. Besitzübergabe

a) Bedeutung der Besitzübergabe

Der Besitz ist die „tatsächliche Sachherrschaft“. Vom Besitz zu unterscheiden ist das Eigentum.

Mit Besitzübergabe ist der Stichtag gemeint, an dem ein veräußertes Grundstück wirtschaftlich auf den Erwerber übergeht. Mit der Übergabe gehen alle Nutzungen, Lasten, Steuern und Abgaben, Sachgefahr und Verkehrssicherungspflicht auf den Erwerber über.

b) Übergang von Gebäudeversicherungen

Mit Eigentumswechsel im Grundbuch tritt der Erwerber kraft Gesetzes in die für ein Gebäude bestehenden Sachversicherungen (Brand- und Elementarschadensversicherung) ein. Die Rechtsgrundlage hierfür findet sich in den §§ 95 ff. des Versicherungsvertragsgesetzes (VVG). Der Eigentumswechsel ist der Versicherung vom Veräußerer oder vom Erwerber anzuzeigen. Dem Erwerber steht ein Sonderkündigungsrecht innerhalb eines Monats ab Eigentumsumschreibung im Grundbuch (nicht ab Vertragsschluss oder Übergabe!) zu.

8. Räumung

Muss der Vertragsgegenstand vom Veräußerer noch ganz oder teilweise geräumt werden, sind hierzu entsprechende Regelungen enthalten, insbesondere ein bestimmter Räumungstermin.

Standardmäßig erfolgt die Kaufpreiszahlung erst nach Räumung durch den Veräußerer. Andere Vertragsgestaltungen (Kaufpreiszahlung vor Räumung) sind möglich, bergen jedoch nicht unerhebliche Risiken für den Erwerber.

9. Erschließungskosten

Erschließungskosten entstehen, um den Anschluss eines Grundstücks an die Kanalisation, an öffentliche Verkehrswege oder an die Wasser- und Energieversorgung herzustellen oder zu modernisieren.

Der Erwerber sollte sich vor der Vertragsbeurkundung bei der Gemeinde nach offenen Kosten oder geplanten Maßnahmen erkundigen.

10. Sonderfall: Wohnungs- und Teileigentum

a) Rechtliche Grundlagen

Beim Kauf einer Eigentumswohnung erwirbt der Erwerber nicht nur das Sondereigentum an einer Wohnung, sondern gleichzeitig auch einen Anteil am Gemeinschaftseigentum.

Sondereigentum ist das Eigentum an bestimmten, in der Teilungserklärung näher festgelegten Räume einer Wohnungs- oder Teileigentumseinheit.

Gemeinschaftseigentum sind gemäß § 1 Abs. 5 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) das Grundstück sowie Teil, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind (z. B. tragende Wände), sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen (z. B. Heizungsraum), sind zwingend Gemeinschaftseigentum (§ 5 Abs. 2 WEG).

Beim Sondereigentum unterscheidet man das Wohnungseigentum vom Teileigentum.

Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört (§ 1 Abs. 2 WEG).

Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes (z. B. Laden- und Geschäftsräume, Garagen, Tiefgaragenstellplätze) in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört (§ 1 Abs. 3 WEG).

b) Für den Erwerber wichtige Unterlagen

Der Erwerber einer Eigentumswohnung sollte vor der Beurkundung des Kaufvertrages die Teilungserklärung sowie den zugehörigen Aufteilungsplan (=Bauplan des Gebäudes) einsehen. Diese Unterlagen erhält er beim Veräußerer, beim Hausverwalter oder beim zuständigen Grundbuchamt.

Die Teilungserklärung ist die vertragliche Grundlage einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Aus der Teilungserklärung ergibt sich insbesondere, welche Räume zum verkauften Wohnungseigentum bzw. Teileigentum gehören. Weiter enthält die Teilungserklärungen regelmäßig Regelungen über bestehende Sondernutzungsrechte, die Verwaltung der Wohnungsanlage sowie die Verteilung der anfallenden Kosten.

Die Teilungserklärung enthält auch nähere Angaben über bestehende Sondernutzungsrechte einzelner Einheiten.

Sondernutzungsrecht ist das Recht eines Eigentümers von Wohnungs- oder Teileigentum, bestimmte Bereiche des gemeinschaftlichen Eigentums (z. B. Teile des Gartens; Stellplatz im Freien) alleine, d.h. unter Ausschluss der anderen Eigentümer, zu nutzen.

Die Kosten der Verwaltung und der Instandhaltung der Wohnanlage werden im Regelfall durch die Erhebung von Umlagen aufgebracht. Deshalb sollte sich der Erwerber vor Vertragsschluss auch darüber informieren, wie hoch das monatlich zu zahlende Hausgeld ist, ob eine Instandhaltungsrücklage gebildet wurde, um die Kosten erforderlicher Reparaturen zu bezahlen, und ob Zahlungsrückstände bestehen.

Instandhaltungsrücklage ist nach § 21 Abs. 5 Nr. 4 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) die vorgeschriebene Ansammlung einer angemessenen Geldsumme, aus der notwendige Instandsetzung und Instandhaltung, gegebenenfalls auch die modernisierende Instandsetzung, am gemeinschaftlichen Eigentum zukünftig finanziert werden.

c) Zustimmung des Verwalters zum Kaufvertrag

In vielen Teilungserklärungen ist geregelt, dass der Verwalter einem Verkauf zustimmen muss (§ 12 WEG). Die Zustimmungspflicht ist auch im Grundbuch ausdrücklich eingetragen. In solch einem Fall holt der Notar die zur Vertragswirksamkeit erforderliche Zustimmung des Verwalters nach Abschluss des Vertrages ein.

Die Zustimmung des Verwalters kann nur in seltenen Ausnahmefällen verweigert werden, z. B. wenn seitens des Verwalters Zweifel bestehen, ob der Erwerber seine künftigen Zahlungspflichten gegenüber der Eigentümergemeinschaft erfüllen kann.

Seltener ist der Fall, dass anstelle des Verwalters alle anderen Eigentümer dem Verkauf zustimmen müssen. Bei Gebäuden mit nur wenigen Einheiten ist eine solche Regelegung (besonderes in älteren Teilungserklärungen) jedoch nicht zu selten. Für die Verweigerung der Zustimmung gilt das zur Verwalterzustimmung Gesagte entsprechend. Hierbei ist es jedoch empfehlenswert, dass der Erwerber sich vorab erkundigt, ob die anderen Eigentümer mit dem Verkauf einverstanden sind; insbesondere bei einer zerstrittenen Eigentümergemeinschaft können andernfalls unliebsame Überraschungen drohen.

d) Gebäudeversicherungen

Bei Wohnungseigentümergemeinschaften besteht in der Regel nur eine Brand- und Elementarschadensversicherung für das gesamte Gebäude. Eine Anzeige an die Versicherung sowie das Sonderkündigungsrecht des Erwerbers (siehe oben) entfallen in diesem Fall.

11. Sonderfall: Erbbaurecht

Grundsätzlich steht dem Eigentümer eines Grundstücks auch das Eigentum an allen darauf befindlichen Gebäuden zu. Beim Erbbaurecht wird dieser Grundsatz jedoch durchbrochen, indem das Eigentum an einem Gebäude vom Eigentum an Grund und Boden abgetrennt wird.

Gesetzliche Grundlage ist § 1 Abs. 1 Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG): „Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass demjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, das veräußerliche und vererbliche Recht zusteht, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu haben (Erbbaurecht).“

Beim Erbbaurecht steht Grund und Boden im Eigentum des Grundstückseigentümers, das auf Grundlage des Erbbaurechtsvertrags errichtete Gebäude steht jedoch im Eigentum des Erbbauberechtigten.

Erbbaurechte werden regelmäßig vertraglich auf einen bestimmten Zeitraum (z. B. 99 Jahre) beschränkt, können jedoch auch unbefristet bestellt werden.

Über die gesamte Nutzungsdauer ist der vereinbarte „Erbbauzins“ (entspricht einer jährlichen Pachtzahlung) zu entrichten.

12. Sachmängel

a) Definition des Sachmangels

Ein Sachmangel liegt vor, wenn das Grundstück oder Bauwerk nicht die vereinbarte, von Erwerber und Veräußerer vorausgesetzte oder für die gewöhnliche Verwendung geeignete Beschaffenheit hat.

b) „Gekauft wie besichtigt“

Gebrauchte Immobilien werden üblicherweise unter Ausschluss der Sachmängelrechte, in ihrem derzeitigen Zustand, veräußert; bestimmte Beschaffenheiten, Wohnflächen oder sonstige rechtliche bzw. tatsächliche Eigenschaften werden also nicht zugesichert. Auch Angaben in Verkaufsanzeigen oder Exposés werden durch die Rechtsprechung überwiegend als Wissenserklärungen, nicht als Beschaffenheitsvereinbarungen gewertet. Sind dem Erwerber besondere Umstände besonders wichtig, muss er diese also selbst überprüfen (lassen) oder – Einverständnis des Veräußerers vorausgesetzt – eine diesbezügliche Beschaffenheitsvereinbarung oder gar Garantie in den Kaufvertrag aufnehmen lassen.

Der Veräußerer seinerseits ist allerdings – ungeachtet des Ausschlusses der Sachmängelrechte – verpflichtet, gestellte Fragen wahrheitsgemäß zu beantworten und auch ungefragt Mängel des Objekts zu offenbaren, auf die der Erwerber auch im Hinblick auf den sonstigen Zustand des Objekts einen Hinweis erwarten dürfte; andernfalls handelt er arglistig und haftet für solche arglistig verschwiegenen Mängel.

Angesichts des bei Bestandsimmobilien üblichen weitgehenden Ausschlusses der Sachmängelrechte des Erwerbers ist es für diesen ratsam, vor Beurkundung ggf. unter Beiziehung eines Sachverständigen die Beschaffenheit des Grundstückes und Gebäudes zu untersuchen. Hierzu können auch die Einsichtnahme in das Altlastenregister und das Baulastenverzeichnis (siehe unten) zählen.

c) Energieausweis

Der Veräußerer muss seit 01.05.2014 gem. § 16 Abs. 2 Satz 3 Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) dem Erwerber einen Energieausweis, der nicht älter als zehn Jahre sein darf, sowie etwaige begleitende Modernisierungsempfehlungen unverzüglich jedenfalls nach Abschluss des Kaufvertrags (im Original oder in Kopie) übergeben; andernfalls kann eine Geldbuße gem. § 27 Abs. 2 Nr. 3 EnEV verhängt werden.

Dem Veräußerer wird daher, sofern nicht eine der seltenen Ausnahmen des § 1 Abs. 3 EnEV vorliegt, die rechtzeitige Beschaffung eines solchen Ausweises empfohlen.

d) Sonderfall: Verbraucherverträge

Bei allen Verbraucherverträgen (z. B. Verkauf einer neu errichteten Eigentumswohnung von einem Bauträger an einen Verbraucher) und beim Kauf neu hergestellter Bauwerke ist eine vertragliche Abweichung von der gesetzlichen Haftung des Veräußerers für Sachmängel nur eingeschränkt zulässig.

13. Rechtsmängel

Der Erwerber möchte den Vertragsgegenstand frei von fremden Belastungen erwerben, insbesondere frei von Grundpfandrechten des Veräußerers. Die Beseitigung solcher Belastungen im Grundbuch bezeichnet man als Lastenfreistellung.

Ist im Grundbuch noch ein Grundpfandrecht eingetragen, bedeutet dies nicht automatisch, dass hier noch Schulden des Veräußerers besichert sind (siehe oben die Ausführungen zur Grundschuld im Abschnitt 2 „Vorbemerkung / Grundbuchstand“). Soll die Grundschuld gelöscht werden, muss die Bank eine Löschungsbewilligung erteilen; wird die Grundschuld zur Finanzierung übernommen, müssen grundbuchtaugliche Abtretungsunterlagen an die Finanzierungsbank des Erwerbers erteilt werden.

Besteht im Grundbuch noch ein Grundpfandrecht, organisiert es der Notar, dass das Kreditinstitut die Löschungs- oder Abtretungsunterlagen zur Verfügung stellt und ggfs. die noch offene Forderung aus dem Kaufpreis beglichen wird.

14. Vermietung und Verpachtung

Beim Verkauf eines vermieteten oder verpachteten Grundstücks geht der Miet-/Pachtvertrag mit Eigentumsumschreibung auf den Erwerber über (§ 566 BGB: „Kauf bricht nicht Miete“).

Der Verkauf begründet kein Sonderkündigungsrecht für den Veräußerer als Vermieter.

Der Erwerber kann den bestehenden Mietvertrag erst kündigen, wenn er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist und ein Kündigungsgrund (z. B. Eigenbedarf) besteht.

15. Baulasten

Baulasten sind Verpflichtungen eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde, zum Beispiel Zuwegungen oder Fluchtwege freizuhalten. Diese werden in Baden-Württemberg in sogenannte Baulastenverzeichnisse eingetragen, die von Gemeinden oder Bauaufsichtsbehörden geführt werden.

Das Baulastenverzeichnis ist nicht Bestandteil des Grundbuchs und wird daher vom Notar nicht eingesehen.

Es ist grundsätzlich für den Erwerber eines Haus- oder Baugrundstückes (insbesondere im Hinblick auf etwa anstehende Bau- oder Umbaumaßnahmen) empfehlenswert, sich vor der Beurkundung des Kaufvertrags über die baurechtliche Situation, insbesondere die Baugenehmigung sowie den Inhalt des Baulastenverzeichnisses, zu informieren.

16. Gerichtliche und behördliche Genehmigungen

a) Bedeutung einer Genehmigung

In den Fällen, bei denen eine Genehmigung zu einem Vertrag erforderlich ist, hängt die Wirksamkeit des Vertrags von der Erteilung der Genehmigung ab. Bis dahin besteht nur ein sog. „schwebend unwirksames Geschäft“, d. h. der Kaufvertrag hat noch keine rechtliche Wirkung.

In der notariellen Praxis kommen mehrere Arten von gerichtliche oder behördlichen Genehmigungen vor, von denen die praktisch bedeutsamsten nachfolgend dargestellt werden.

Sofern ein Kaufvertrag genehmigungspflichtig ist, empfiehlt es sich für die Vertragsparteien, vorab mit der jeweiligen Genehmigungsbehörde Kontakt aufzunehmen und die Genehmigungsfähigkeit des Vertrags prüfen zu lassen. Eine verbindliche Aussage oder gar eine Zusage der Genehmigung wird jedoch regelmäßig vor Beurkundung des Vertrags nicht erteilt.

b) Betreuungsgericht

Betreuungsgerichte sind zuständig für die Klärung von Rechtsfragen bezüglich der Betreuung, der Unterbringung von psychisch Kranken und Pflegschaften für Volljährigen. Im württembergischen Rechtsgebiet sind die Aufgaben des Betreuungsgericht bis zum 31.12.2017 zwischen den Amtsgerichten und den Bezirksnotariaten aufgeteilt; im übrigen Bundesgebiet sind die Amtsgerichte hierfür zuständig.

Kauft oder verkauft ein Betreuer im Namen des von ihm vertretenen Betreuten Grundeigentum, muss der Kaufvertrag vom zuständigen Betreuungsgericht genehmigt werden.

c) Nachlassgericht

Eine Genehmigung des Nachlassgerichts ist erforderlich, wenn ein Nachlasspfleger (§ 1960 BGB) oder Nachlassverwalter (§ 1981 BGB) Grundeigentum verkauft. Keine Genehmigung ist bei Verfügungen durch einen Testamentsvollstrecker erforderlich. In Baden-Württemberg sind die Notariate auch Nachlassgerichte (bis Ende 2017); im übrigen Bundesgebiet sind die Nachlassgerichte bei den Amtsgerichten angegliedert.

d) Familiengericht

Grundstücksgeschäfte durch elterliche Sorgeberechtigte, einen Vormund oder einen Pfleger im Namen eines Minderjährigen müssen grundsätzlich familiengerichtlich genehmigt werden. Ausnahmen vom Genehmigungserfordernis bestehen in bestimmten Fällen von Schenkungen an Minderjährige. Die Zuständigkeit des Familiengerichts wird von den Amtsgerichten wahrgenommen.

e) Sanierungsgebiete

In Sanierungsgebieten müssen die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks, die Bestellung und Veräußerung eines Erbbaurechts sowie die Bestellung eines das Grundstück belastenden Rechts von der Gemeinde genehmigt werden (§ 144 BauGB).

f) Umlegung

Im Umlegungsgebiet dürfen nur mit schriftlicher Genehmigung der Umlegungsstelle ein Grundstück geteilt oder Verfügungen über ein Grundstück und über Rechte an einem Grundstück getroffen oder Vereinbarungen abgeschlossen werden, durch die einem anderen ein Recht zum Erwerb, zur Nutzung oder Bebauung eines Grundstücks oder Grundstücksteils eingeräumt wird (§ 51 BauGB).

g) Teilung eines Waldgrundstücks

Die Teilung von Waldgrundstücken, z. B. der Verkauf einer Teilfläche hiervon, bedarf der Genehmigung der Forstbehörde (§ 24 Abs. 1 Landeswaldgesetz Baden-Württemberg

h) Agrarstrukturverbesserungsgesetz

Beim Verkauf von land- und forstwirtschaftlich genutzten Flächen ist das Gesetz über Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur in Baden-Württemberg (Agrarstrukturverbesserungsgesetz – ASVG) zu beachten. Genehmigungspflichtig durch das zuständige Landratsamt (Landwirtschaftsamt) sind nach §§ 1, 3 ASVG die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks:

  • auf dem sich die Hofstelle oder ein Wirtschaftsgebäude eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes befindet,

oder

  • welches land- oder forstwirtschaftlich genutzt wird oder nutzbar wäre und mindestens ein Hektar groß ist; dient das Grundstück dem Weinbau oder Betrieben mit gartenbaulicher Erzeugung, beträgt die Mindestgröße 0,5 Hektar.

Bildet das veräußerte Grundstück mit anderen Grundstücken des Veräußerers eine räumlich zusammenhängende Fläche, ist die Mindestgröße aus der Summe der Flächeninhalte der zur zusammenhängenden Fläche gehörenden Grundstücke zu ermitteln. Der Zusammenhang wird durch Wege im Sinne von § 3 Abs. 2 Nr. 4 des Straßengesetzes (beschränkt öffentliche Wege, insbesondere: öffentliche Feld- und Waldwege; Radwege, soweit sie nicht Bestandteil einer anderen öffentlichen Straße sind; Fußgängerbereiche; Friedhof-, Kirch- und Schulwege, Wander- und sonstige Fußwege) oder durch Gräben, die in öffentlichem Eigentum stehen, nicht unterbrochen.

17. Gesetzliche Vorkaufsrechte

a) Bedeutung von Vorkaufsrechten

Ein Vorkaufsrecht bedeutet, dass der Vorkaufsberechtigte das Grundstück anstelle des Erwerbers zu den gleichen Bedingungen vom Eigentümer erwerben kann.

Beim Verkauf von Grundstücken (oder Teilflächen von Grundstücken) sind mehrere bundes- und landesrechtlich geregelte Vorkaufsrechte zu beachten.

Etwaige Verzichtserklärungen von Vorkaufsberechtigten holt der Notar im Zuge der Vertragsabwicklung ein.

Sinnvoll ist es stets, wenn die Vertragsparteien vorab beim jeweiligen Vorkaufsberechtigten abklären, ob das Vorkaufsrecht ausgeübt wird oder nicht.

b) Vorkaufsrecht der Gemeinde nach §§ 24, 25 Baugesetzbuch (BauGB)

Dieses bundesrechtliche Vorkaufsrecht bewirkt eine „Grundbuchsperre“, d. h. ein Grundstückserwerber kann erst im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen werden, wenn die Gemeinde dem Notar bescheinigt hat, dass kein Vorkaufsrecht besteht bzw. dass sie ihr Vorkaufsrecht nicht ausübt.

c) Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 BGB

Beim Verkauf von vermieteten Gebäuden oder Eigentumswohnungen ist ein etwaiges gesetzliches Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 Abs. 1 BGB zu beachten: „Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft.“

d) Landesrechtliche Vorkaufsrechte

Anzahl und Inhalt der landesrechtlichen Vorkaufsrechte variieren je nach Bundesland. Nachstehende Darstellung beschränkt sich auf die in Baden-Württemberg bestehenden landesrechtlich geregelten Vorkaufsrechte.

Landesrechtliche Vorkaufsrechte der Gemeinde bzw. des Landes bestehen nach § 29 Abs. 6 Landeswassergesetz, § 53 Landesnaturschutzgesetz und § 25 Landeswaldgesetz.

18. Eigentumsvormerkung und Auflassung

a) Eigentumsvormerkung

Die Eigentumsvormerkung (früher oft irreführend »Auflassungsvormerkung« genannt) verhindert, dass der Verkäufer (z.B. um den Kaufpreis zweimal zu erhalten) das Vertragsobjekt mehrfach veräußert oder es nachträglich mit weiteren Grundpfandrechten belastet, oder dass ein Dritter das Vertragsobjekt während der Abwicklungsphase pfändet (z.B. das Finanzamt wegen nicht bezahlter Einkommensteuer des Veräußerers). Sogar in der Insolvenz des Verkäufers verleiht sie dem Käufer das Recht, das Grundstück »auszusondern«, sobald er bezahlt hat. Eine solche Vormerkung ist daher mit Ausnahme besonders gelagerter Fälle (z. B. einer Grundstücksübertragung unter Verwandten oder dem Kauf eines Bauplatzes von einer Kommune) unverzichtbar.

Mit der Eigentumsvormerkung wird ein Grundstück für den Erwerber „reserviert“. Die Sicherungswirkung der Vormerkung entsteht dadurch, dass alle nach ihr im Grundbuch eingetragenen Veränderungen (z.B. nachträgliche Eigentumswechsel oder Belastungen) dem Erwerber gegenüber unwirksam sind. Der Erwerber hat einen gesetzlichen Löschungsanspruch gegen die Berechtigten nachrangig eingetragener Rechte.

b) Auflassung

Unter dieser Überschrift enthält ein Kaufvertrag Regelungen dazu, wann das Eigentum auf den Erwerber übergeht. Das Eigentum ist anders als der Besitz nicht die tatsächliche, sondern die rechtliche Zuordnung eines Grundstücks zu einer Person.

Zum Eigentumserwerb des Erwerbers sind die Auflassung, die Bewilligung der Eigentumsänderung durch den Veräußerer sowie die Eintragung des Erwerbers im Grundbuch als neuer Eigentümer erforderlich.

Die Auflassung (§ 925 BGB) ist die Einigung zwischen Erwerber und Veräußerer über den Eigentumsübergang an einem Grundstück.

Die Auflassung wird in aller Regel bereits in der Notarurkunde erklärt, um zusätzliche und kostenträchtige getrennte Beurkundungen zu ersparen. Sie darf jedoch durch den Notar erst dann dem Grundbuchamt vorgelegt werden, wenn der Verkäufer bestätigt hat, dass der Kaufpreis bezahlt ist, oder der Käufer dies durch Bankbeleg nachgewiesen hat. Auf diese Weise sind beide Seiten gesichert: Der Käufer zahlt den Kaufpreis erst dann, wenn die für ihn erforderlichen Sicherheiten in Kraft getreten sind, der Verkäufer verliert das Eigentum nicht, bevor er das Geld erhalten hat. Ausnahmen von diesem Grundsatz sind jedoch möglich, z. B. bei geringen Kaufpreisen oder bei Geschäften zwischen sich verwandten Personen.

c) Zum Eigentumswechsel erforderliche Unterlagen

Weiter müssen für die Umschreibung des Eigentums folgende Unterlagen beim Grundbuchamt vorgelegt werden:

  • Etwaige, für die Wirksamkeit des Vertrags erforderliche Genehmigungen.
  • Bescheinigungen über das Nichtbestehen oder die Nichtausübung gesetzlicher Vorkaufsrechte.
  • Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts.

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist in ist § 22 Abs. 1 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) gesetzlich verankert: Der Erwerber eines Grundstücks darf erst ins Grundbuch eingetragen werden, wenn dem Grundbuchamt eine Bescheinigung des zuständigen Finanzamts vorgelegt wird, dass der Eintragung steuerliche Bedenken nicht entgegenstehen. Die Unbedenklichkeitsbescheinigung wird vom zuständigen Finanzamt erteilt und dem Notar übersandt, wenn der jeweilige Erwerbsvorgang (z. B. Grundstückskaufvertrag) keine Grunderwerbsteuer auslöst oder die angefallene Grunderwerbsteuer gezahlt wurde.

19. Vollzugsvollmacht

Der Notar erledigt und überwacht den Vollzug des Vertrags einschließlich der Lastenfreistellung und Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Zur Abwicklung des Vertrags ist daher regelmäßig eine entsprechende Vollzugsvollmacht in der Urkunde enthalten.

20. Kosten und Steuern

a) Verteilung der anfallenden Kosten und Steuern

Die Kosten eines Kaufvertrags werden (entsprechend der gesetzlichen Regelung des § 448 Abs. 2 BGB) regelmäßig wie folgt verteilt:

  • Die Kosten des Vertrags und seines Vollzugs, einschließlich Grundbuchkosten, Finanzierungskosten und eine etwaige Grunderwerbsteuer trägt der Erwerber.
  • Sämtliche (Mehr-)Kosten der Lastenfreistellung trägt der Veräußerer

Die Höhe der Notarkosten für die Beurkundung und den Vollzug eines Grundstückskaufvertrages ist bundeseinheitlich und zwingend ohne Möglichkeit abweichender Individualvereinbarung durch das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG, samt der hierzu ergangenen Gebührentabelle; vor dem 01.08.2013: die Kostenordnung, KostO) geregelt.

Aus dem Geschäftswert (Kaufpreis, ggf. erhöht um Hinzurechnungen wie z. B. Bauverpflichtungen) wird eine sog. 2,0 Gebühr erhoben, ferner für die Überwachung der Fälligkeitsvoraussetzungen und der Umschreibung des Eigentums eine 0,5 Betreuungsgebühr. Für Vollzugstätigkeiten können weitere Gebühren anfallen, und zwar als “kleine Gebühr” i.H.v. je 50 € für jede einzuholende behördliche Genehmigung, als »große Vollzugsgebühr« von wiederum 0,5 aus dem vollen Geschäftswert für kompliziertere Tätigkeiten (Einholung gerichtlicher Genehmigungen, privatrechtlicher Zustimmungen, Vorkaufsrechtsnegativerklärungen von Privatpersonen etc.). Mit einer einheitlichen »großen« Vollzugsgebühr sind alle davon erfassten anfallenden Tätigkeiten abgegolten, auch die ggf. notwendige Einholung von Lastenfreistellungsunterlagen, die an sich in den Verantwortungsbereich des Verkäufers fällt.

Der Verkäufer trägt die darüber hinaus entstehenden “Mehrkosten”, die durch die Lastenfreistellung ausgelöst werden. Hierzu gehört auch die sog. “Treuhandgebühr”, die bei der Übernahme von Treuhandaufträgen der zu löschenden Gläubiger anfällt.

b) Gesamtschuldnerische Haftung

Veräußerer und Erwerber haften kraft Gesetzes als Gesamtschuldner für Notarkosten und Grunderwerbsteuer, d. h. zahlt der Erwerber die von ihm geschuldeten Kosten und Steuern nicht, können sowohl Notar als auch Finanzamt die Zahlung vom Veräußerer verlangen.

Die kraft Gesetzes bestehende gesamtschuldnerische Haftung kann nicht durch vertragliche Vereinbarung der Beteiligten ausgeschlossen werden.

21. Belehrungen

a) Beurkundungspflicht von Nebenabreden

Der Gesetzgeber hat in § 311b Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) geregelt, dass Grundstückskaufverträge notariell beurkundet werden müssen. Die Beurkundungspflicht gilt für sämtliche Vereinbarungen zwischen Veräußerer und Erwerber, die Bestandteil ihrer Vereinbarungen sind. Nebenvereinbarungen außerhalb der Notarurkunde sind unwirksam und können darüber hinaus zur Unwirksamkeit des gesamten Kaufvertrags führen.

b)  Steuerliche Beratung

Steuerliche Fragen sollten die Beteiligten vorab mit einem Steuerberater oder dem Finanzamt abklären. Der Notar übernimmt im Regelfall keine steuerliche Beratung (insbesondere nicht im Hinblick auf die sog. „Spekulationssteuer“ oder steuerbare Betriebsentnahmen des Veräußerers) und damit auch keine Haftung für etwaige steuerliche Folgen des Geschäfts.

V. Vollzug

Nach der reinen Beurkundungstätigkeit obliegen dem Notariat im Zusammenhang mit einer Kaufvertragsabwicklung noch eine Vielzahl weiterer Tätigkeiten; im eigentlichen geht die Arbeit dann »erst richtig los«. So übernimmt es der Notar, die ihm kraft Gesetzes zustehenden Benachrichtigungen durchzuführen. Er überwacht die sachgerechte und richtige Eintragung im Grundbuch von Vormerkung, Grundschuld und Eigentumsumschreibung. Er sorgt für die Einholung aller Bescheinigungen und Genehmigungen und Negativatteste, die zur Abwicklung erforderlich sind, und veranlasst unter Übernahme der vollständigen Haftung die Mitteilung der Kaufpreisfälligkeit an beide Vertragsteile. Des weiteren ist er dafür verantwortlich, dass die Eigentumsumschreibung erst nach vollständiger Kaufpreiszahlung an den Verkäufer erfolgen darf.

Die Veräußerung eines Grundstücks hat noch weitere Rechtsfolgen, auf die im Zusammenhang hinzuweisen ist. Zum einen unterliegt jedes Grundstück der Grundsteuer. Steuerschuldner hierfür ist der Eigentümer zu Beginn eines jeden Kalenderjahres, d.h. bei Besitzübergang im laufenden Kalenderjahr muss die anteilige Verrechnung der Grundsteuervorauszahlung zwischen den Vertragsteilen erfolgen, da seitens der Gemeinde die Zurechnung auf den Käufer erst zum 1. Januar des Folgejahres durchgeführt wird. Auch gehen die Gebäudeversicherungen (v.a. die Brandversicherung) kraft Gesetzes auf den Erwerber über, der jedoch innerhalb eines Monats nach der Eigentumsumschreibung (nicht bereits ab Zahlung oder Besitzübergang) kündigen kann. Die Veräußerung ist dem Versicherer unverzüglich anzuzeigen, andernfalls wird der Versicherer von der Leistungspflicht frei, wenn der Versicherungsfall später als einen Monat nach der Veräußerung eintritt.