Immobilienkaufverträge

Immobilienkaufverträge

A. Aufgaben des Notars

Der Kauf einer Immobilie lässt sich systematisch in drei Grundtypen einordnen:

  • Kauf eines unbebauten Grundstücks (z. B. Bauplatz oder land-/forstwirtschaftlich genutzte Fläche) bzw. einer Teilfläche hiervon.
  • Kauf eines Grundstücks samt gebrauchtem Gebäude oder gebrauchter Eigentumswohnung.
  • Kauf eines neu zu errichtenden Objekts (Haus oder Wohnung), sog. Bauträgervertrag.

Aufgrund grundlegender Unterschiede zum Bauträgervertrag beziehen sich die nachstehenden Ausführungen ausschließlich auf Verträge im Sinne der beiden ersten Varianten. Weitere Informationen zum Bauträgervertrag finden Sie unter Bauträgerverträge.

In jedem Fall ist der Abschluss eines Grundstückskaufvertrags ein rechtlich bedeutsames Geschäft; das Gesetz trägt diesem Umstand Rechnung. Der Gesetzgeber hat daher in § 311b Abs. 1 BGB geregelt, dass Immobilienkaufverträge und andere Verträge zur Übertragung von Grundeigentum notariell beurkundet werden müssen. Die Beurkundungspflicht gilt unabhängig von der Art des Kaufobjekts, dessen Größe und der Höhe des Kaufpreises.

Die Mitwirkung des Notars wurde vorgesehen, damit durch eine rechtlich ausgewogene Vertragsgestaltung und sachgemäße Beratung die Risiken für Veräußerer und Erwerber minimiert werden. Des Weiteren soll die notarielle Beurkundung Gewähr bieten für die Umsetzung der Wünsche der Vertragsteile in juristisch korrekte Regelungen.

Der Notar ist hierbei der „Navigator“ durch den Dschungel von Fachbegriffen, die selbst in einem einfachen Kaufvertrag vorkommen: Zubehör, Grundschuld, Sachmängel, Rechtsmängel, Vorkaufsrechte, Genehmigungen, Unbedenklichkeitsbescheinigung, Auflassung, Eigentumsvormerkung usw.

Die oft ebenso wichtigen wirtschaftlichen Gesichtspunkte, wie z. B. die betragsmäßige Angemessenheit des Kaufpreises, die Bonität und Zuverlässigkeit des Vertragspartners, kann der Notar jedoch weder garantieren, noch darf er sich hierzu in den Prozess der Willensbildung der Beteiligten einschalten. Insbesondere die Preisverhandlungen sind allein Sache der Parteien und sollten vor Beginn des Beurkundungstermins beim Notar abgeschlossen sein.

Darüber hinaus überwacht der Notar regelmäßig bei einem entsprechenden Auftrag der Beteiligten den Vollzug des Vertrags, insbesondere die Kaufpreisfälligkeit und den Vollzug des Eigentumswechsels im Grundbuch.

Nachfolgend werden der übliche Ablauf und Inhalt eines Immobilienkaufvertrags dargestellt. Die folgenden Hinweise erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit und können eine konkrete Beratung im Einzelfall nicht ersetzen. Sollten Ihrerseits noch Fragen offen sein, so stehen wir für die Beantwortung derselben zur Verfügung.

Wie vorstehend dargestellt, obliegt dem Notar die rechtliche Gestaltung und der Vollzug des Vertrags. Sollten Sie daher wirtschaftliche, bauliche oder bautechnische Fragen haben, müssen Sie sich an einen dafür sachkundigen Berater wenden. Für steuerliche Fragen wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater oder das Finanzamt (siehe hierzu auch die Informationen zum Steuerrecht).


B. Vorbereitungphase

I. Wichtige Informationen für den Erwerber

Vor der Vereinbarung eines Notartermins sollte sich der Erwerber über folgende Punkte informieren:

  • Die Infrastruktur in der Umgebung (etwa die Anbindung an Nahverkehrsmittel, Einkaufsmöglichkeiten, Beeinträchtigungen durch nahegelegene Lärm- oder Geruchsquellen etc.).
  • Den Zustand des Vertragsgegenstands, am besten durch genaue Besichtigung, ggfs. durch eine bautechnische Prüfung durch einen Sachverständigen.
  • Etwaige Nachrüstungspflichten gemäß Energieeinsparverordnung (insbesondere Pflichten zur Dämmung von Leitungen, Armaturen und der Obergeschossdecke zum Dachboden, sowie die Außerbetriebnahme von alten Öl- oder Gaskesseln).
    Hierzu gehört auch die Einsichtnahme in den Energieausweis. Der Veräußerer muss seit 01.05.2014 gem. § 16 Abs. 2 Satz 3 Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) dem Erwerber einen Energieausweis, der nicht älter als zehn Jahre sein darf, sowie etwaige begleitende Modernisierungsempfehlungen unverzüglich jedenfalls nach Abschluss des Kaufvertrags (im Original oder in Kopie) übergeben; andernfalls kann eine Geldbuße gem. § 27 Abs. 2 Nr. 3 EnEV verhängt werden. Dem Veräußerer wird daher, sofern nicht eine der seltenen Ausnahmen des § 1 Abs. 3 EnEV vorliegt, die rechtzeitige Beschaffung eines solchen Ausweises empfohlen.
  • Die Bebaubarkeit (insbesondere Prüfung der Genehmigungsfähigkeit von Bauvorhaben beim Bauplatzkauf) sowie den Stand der Erschließung bei der zuständigen Gemeinde und etwaigen weiteren Erschließungsträgern (z. B. Abwasserzweckverband, Stadtwerke, etc.).
  • Auch empfiehlt es sich, die Grundstücksgrenzen in Natur mit den in der amtlichen Flurkarte (erhalten Sie bei der Vermessungsbehörde oder der Markungsgemeinde) eingezeichneten zu vergleichen.
  • Einsicht ins Baulastenverzeichnis beim Orts- bzw. Stadtbauamt.
  • Evtl. besteht ein Vorkaufsrecht nach dem Baugesetzbuch oder nach Landesrecht zugunsten der Gemeinde bzw. des Landes. Ob solche Vorkaufsrechte ausgeübt werden, kann durch den Notar erst nach Beurkundung amtlich geprüft werden. Die meisten Gemeinden bzw. Landratsämter erteilen jedoch auch im Vorfeld eines Vertrags eine (unverbindliche) Auskunft darüber, ob gesetzliche Vorkaufsrechte in Betracht kommen.
  • Welche weiteren Gegenstände außer Grundstück, Gebäude und dessen wesentlichen Bestandteilen mitveräußert werden. In Betracht kommen z. B. Mobiliar, Einbauküche und Brennstoffvorräte.
  • Ob der Vertragsgegenstand vermietet oder verpachtet ist und ggfs. zu welchen Konditionen.
  • Einsicht ins Grundbuch. Die Einsichtnahme ins Grundbuch erfolgt durch den Notar im Regelfall erst, wenn der Kaufvertrag vorbereitet wird.

II. Erwerb einer Eigentumswohnung

Der Erwerber einer Eigentumswohnung sollte vor der Beurkundung des Kaufvertrages die Teilungserklärung sowie den zugehörigen Aufteilungsplan (=Bauplan des Gebäudes) einsehen. Diese Unterlagen erhält er beim Veräußerer, beim Hausverwalter oder beim zuständigen Grundbuchamt.

Die Teilungserklärung ist die vertragliche Grundlage einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Aus der Teilungserklärung ergibt sich insbesondere, welche Räume zum verkauften Wohnungseigentum bzw. Teileigentum gehören. Weiter enthält die Teilungserklärungen regelmäßig Regelungen über bestehende Sondernutzungsrechte, die Verwaltung der Wohnungsanlage sowie die Verteilung der anfallenden Kosten.

Die Teilungserklärung enthält auch nähere Angaben über bestehende Sondernutzungsrechte einzelner Einheiten.

Sondernutzungsrecht ist das Recht eines Eigentümers von Wohnungs- oder Teileigentum, bestimmte Bereiche des gemeinschaftlichen Eigentums (z. B. Teile des Gartens; Stellplatz im Freien) alleine, d.h. unter Ausschluss der anderen Eigentümer, zu nutzen.

Die Kosten der Verwaltung und der Instandhaltung der Wohnanlage werden im Regelfall durch die Erhebung von Umlagen aufgebracht. Deshalb sollte sich der Erwerber vor Vertragsschluss auch darüber informieren, wie hoch das monatlich zu zahlende Hausgeld ist, ob eine Instandhaltungsrücklage gebildet wurde, um die Kosten erforderlicher Reparaturen zu bezahlen, und ob Zahlungsrückstände bestehen.

Instandhaltungsrücklage ist nach § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG die vorgeschriebene Ansammlung einer angemessenen Geldsumme, aus der notwendige Instandsetzung und Instandhaltung, gegebenenfalls auch die modernisierende Instandsetzung, am gemeinschaftlichen Eigentum zukünftig finanziert werden.

Die Instandhaltungsrücklage ist gemeinschaftliches Eigentum der Eigentümergemeinschaft. Der Anteil des Veräußerers geht daher kraft Gesetzes auf den Erwerber über.

III. Finanzierung des Kaufpreises

Finanziert der Erwerber den Kaufpreis oder Teile davon mithilfe von Bankdarlehen, sollte er die Konditionen des Kreditvertrags und die Auszahlungsvoraussetzungen des Darlehens möglichst frühzeitig, jedenfalls aber vor Beurkundung des Kaufvertrags mit seinem Kreditinstitut besprechen. In diesem Fall kann die Bank oder Sparkasse die zur Grundschuldbestellung erforderlichen Unterlagen rechtzeitig an den Notar übermitteln, sodass die Beurkundung der Grundschuld im gleichen Termin wie der Kaufvertrag durchgeführt werden kann. Dies erspart Zeit, Geld und zusätzlichen Schriftverkehr.

IV. Erwerbsverhältnis bei mehreren Erwerbern

Beim gemschaftlichen Erwerb einer Immobilie durch mehrere Personen, ist zwischen den Erwerbern zu klären, in den Kaufvertrag aufzunehmen sowie ins Grundbuch (vgl. § 47 Grundbuchordnung) einzutragen, in welchen Beteiligungsverhältnis der Erwerb erfolgt.

Diese Frage stellt sich unabhängig davon, ob die Erwerber miteinander verheiratet sind oder nicht. Bei nichtverheirateten Personen bestehen allerdings erheblich steuerrechtliche Problem.

Die Entscheidung zwischen den verschiedenen Varianten richtet sich zum einen nach steuerlichen (nachstehend Ziffer 1), zum anderen nach zivilrechtlichen und praktischen (nachstehend Ziffer 2) Gesichtspunkten.

1. Steuerliche Gesichtspunkte

In schenkungsteuerlicher Hinsicht ist zu berücksichtigen, dass eine unentgeltliche (und damit steuerpflichtige) Zuwendung vorliegen kann, wenn einer der beteiligten Erwerber einen höheren finanziellen Anteil am Kauf aufbringt als seiner Eigentumsquote entspricht, er also sozusagen zumindest einen Teil des oder der anderen Erwerber “mitfinanziert”.

Unter Ehegatten spielt dieser Aspekt nur eine geringe Rolle, bzw. er bleibt gänzlich unberücksichtigt: Handelt es sich beim Vertragsgegenstand um ein (künftig) selbstgenutztes Eigenheim der Ehegatten, wäre selbst die vollständige Schenkung dieses Eigenheims gänzlich steuerfrei. Handelt es sich um eine vermietete Wohnung (also eine Kapitalanlage), sind immerhin 500.000 € binnen zehn Jahren steuerfrei zuwendungsfähig.

Praktisch relevant wird die Fragestellung daher nur, wenn mehrere nicht miteinander verheiratete (oder als eingetragene Lebenspartner verbundene) Personen eine Immobilie erwerben und sich für eine feste Eigentumsquote entscheiden. In der notariellen Praxis ist mittlerweile zu beobachten, dass die Schenkungsteuerstelle solchen Erwerbern einen Fragebogen übermittelt und sich danach erkundigt, auf welche Weise der Erwerb finanziert wird.

Als “Zuwendung” gilt dabei sowohl die Zahlung des Kaufpreises aus Eigenkapital als auch die künftige Tilgung eines, auch gemeinsam aufgenommenen, Kredits (während die Verzinsung des Darlehens als Äquivalent zu einer Mietzahlung gesehen wird, in der lediglich ein Beitrag zur gemeinsamen Lebensführung, z.B. unter Lebensgefährten, liegt). Sobald die Zuwendung 20.000 € (bezogen auf einen Zeitraum von zehn Jahren!) übersteigt, fällt 30 % Steuer auf den übersteigenden Betrag an.

Daher sollte die Höhe der Eigentumsquote unter nicht miteinander verheirateten oder verpartnerten Erwerbern etwa dem Verhältnis der tatsächlichen Finanzierung entsprechen, entweder als Miteigentum im Sinn einer festen Quote (nachstehend 2a) oder aber, wenn sich eine solche feste Quote nicht sicher voraussagen lässt, im Sinn einer beweglichen Quote, wie sie etwa die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (nachstehend 2b) bereit hält.

Daneben stellen sich, wenn künftige Verschiebungen zwischen den Beteiligten im Raum stehen, grunderwerbsteuerliche Fragen, die nachstehend 2 mitbehandelt werden.

2. Zivilrechtliche und praktische Überlegungen
a) Erwerb in Miteigentum (Bruchteilsgemeinschaft)

Traditionell lassen sich mehrere Erwerber gemeinsam als Miteigentümer eintragen. Bei dieser Variante (sogenanntes »Bruchteilseigentum«) wird eine bestimmte Quote (z.B. 1/2 oder nach Zehnteln bzw. Hundertsteln bemessen) im Grundbuch mitvermerkt. Jeder Miteigentumsanteil bildet rechtlich ein eigenes Objekt des Wirtschaftsverkehrs, könnte also selbständig veräußert, belastet oder vererbt werden, ohne dass die anderen Miteigentümer dies verhindern könnten oder etwa kraft Gesetzes daran Vorkaufsrechte hätten. Versteht sich ein einzelner Miteigentümer nicht mehr mit den anderen, kann er sogar jederzeit die Versteigerung des gesamten Objekts betreiben, »zum Zweck der Aufhebung der Gemeinschaft«.

Soll dieses völlig freie Nebeneinander der Miteigentumsanteile etwas eingeschränkt werden, ist z.B. daran zu denken, Miteigentümerregelungen über die Nutzung der gemeinschaftlich gehaltenen Immobilie zu vereinbaren, die dann auch in das Grundbuch eingetragen werden können und für und gegen die künftigen Inhaber dieser Miteigentumsanteile gelten, oder aber das Versteigerungsrecht für den Normalfall (also nicht für sogenannte »wichtige Gründe«) auszuschließen. Daneben kann auch an die Bestellung von Vorkaufsrechten gedacht werden. Diese Rechte werden am besten gleich beim Kauf mitvereinbart und sodann, mit dem Vollzug des Kaufvertrags, miteingetragen.

Die Übertragung von Miteigentumsanteilen untereinander löst Grunderwerbsteuer aus (in Baden-Württemberg in Höhe von 5 % der dafür entrichteten Gegenleistung, in anderen Bundesländern zwischen 3,5 und 6,5 %), sofern kein Befreiungstatbestand (§ 3 GrEStG) greift, z. B. der Erwerb zwischen Ehegatten oder Verwandten in gerader Linie.

b) Erwerb in Gesellschaft bürgerlichen Rechts

Alternativ kann auch gedacht werden an einen Erwerb durch mehrere Personen in Form einer sogenannten Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR oder BGB-Gesellschaft genannt). Bei dieser Variante werden in das Grundbuch zwar die Gesellschafter eingetragen (§ 47 Abs. 2 GBO), nicht aber deren Anteile.

Weiter wird ein Gesellschaftsvertrag geschlossen, der das Innenverhältnis regelt. Darin lässt sich z.B. auch vorsehen, dass die Anteile an dieser GbR nicht fest sind, sondern sich so verschieben, wie die Summe der Finanzbeiträge der Gesellschafter zueinander steht (sogenannte “quotenbewegliche GbR”). Damit werden Schenkungen vermieden, die vielleicht dadurch entstünden, dass nicht über die gesamte Dauer eine einheitliche Finanzierungsquote durchgehalten wird, sondern einer der Beteiligten z. B. Sondertilgungen einbringt oder später weniger beiträgt als ursprünglich geplant.

Im Gesellschaftsvertrag können auch weitere Regelungen getroffen werden, z.B. zur Frage, ob der Gesellschaftsanteil selbständig übertragbar ist (ohne eine ausdrückliche Zulassung wäre dies nicht der Fall), ferner ob er vererblich ist – und wenn ja, an wen. Eine recht weitreichende Gestaltung sieht z. B. insoweit vor, dass der Anteil an der GbR selbst nicht vererbt werden kann, und auch eine Abfindung im Sterbefall zugunsten der “Hinterbliebenen” ausgeschlossen ist. Damit wächst die Beteiligung des Verstorbenen dem verbleibenden Gesellschafter an, ohne dass er an Dritte eine Abfindung zahlen müsste oder dadurch Pflichtteilsansprüche ausgelöst würden (allerdings beteiligt sich das Finanzamt: Diese Anwachsung gilt wie ein erbrechtlicher Erwerb, d. h. unter nichtverheirateten Personen sind 30 % Schenkungsteuer auf den Zuwachs zu entrichten, soweit er 20.000 € übersteigt).

Der GbR-Vertrag kann schließlich auch Bestimmungen über die Kündigung der Gesellschaft – etwa als Folge eines Konfliktes unter den Gesellschaftern – und deren Folgen (Übernahmerechte der Gesellschafter untereinander, Verpflichtung zur Mitwirkung an einem Verkauf an Dritte, Möglichkeit des begünstigten Erwerbs, wenn ein Partner mit den Kindern gemeinsam im Objekt verbleiben will) enthalten.

Die notarielle Beurkundung eines solchen Gesellschaftsvertrags ist zusammen mit dem Immobilienkaufvertrag möglich, führt jedoch zu erheblich höheren Notargebühren.

Grunderwerbsteuerlich bietet die GbR schließlich den Vorteil, dass Übertragungen von Miteigentumsanteilen (die z.B. in bloßer Schriftform erfolgen können) nicht zu Grunderwerbsteuer führen, solange bis zu 95 % der Anteile in einer Hand sich vereinigen. Anders verhält es sich allerdings, wenn zuvor Eigentum bereits den Gesellschaftern gehört hatte und in die GbR eingebracht wurde, dann sind auch Veränderungen, die in den ersten fünf Jahren nach der Einbringung stattfinden, grunderwerbsteuerpflichtig.

Kurz gefasst: Die GbR ist häufig das flexiblere Instrument, erfordert aber einen höheren Regelungsaufwand und ist komplexer. In vielen einfacheren Sachverhalten oder Sachverhalten mit eindeutiger Prognose in Bezug auf die künftige Lastentragung, ebenso in den meisten Fällen, in denen Ehegatten gemeinsam eine Immobilie erwerben, ist die Bruchteilsgemeinschaft (Variante 2a) das angezeigte Modell.

V. Vertragsvorbereitung durch den Notar

1. Datenblatt

Zur Vorbereitung eines Kaufvertragsentwurfs wird sich der Notar über den Grundbuchstand informieren. Hieraus ergeben sich für ihn wesentliche Weichenstellungen für die Vertragsgestaltung.

Des Weiteren erhält er weitere Informationen aus einem sog. “Datenblatt” für Grundstückskaufverträge (siehe den Punkt “Formular” auf dieser Website), in dem von den Beteiligten zusätzliche Angaben abgefragt werden. Ein sorgfältiges und vollständiges Ausfüllen dieses Fragebogens erleichtert und beschleunigt die Entwurfserstellung erheblich.

Besonderer Wert muss auf die korrekte Angabe des vereinbarten Kaufpreises und aller sonstigen im Zusammenhang mit dem Vertrag getroffenen Abreden gelegt werden, da andernfalls der gesamte Vertrag unwirksam sein kann. Dies gilt auch für bereits geleistete Anzahlungen auf den Kaufpreis, die im Vertrag gesondert erwähnt werden müssen.

Die Berücksichtigung all dieser Punkte stellt keine juristische Förmelei dar, sondern dient den Vertragsteilen zur interessengerechten Abwicklung des Vertrags.

2. Angabe der steuerlichen Identifikationsnummer

Im Rahmen der Vorbereitung des Kaufvertrags wird im entsprechenden Datenblatt die den Vertragsbeteiligten vom Bundeszentralamt für Steuern zugeteilte, steuerliche Identifikationsnummer (IdNr) abgefragt.

Bitte beachten Sie hierbei Folgendes:

  • Die IdNr ist nicht identisch mit der Steuernummer.
  • Die Steuernummer wird vom jeweils zuständigen Finanzamt erteilt und beinhaltet einen Schrägstrich (z. B. 12345/67890). Die Steuernummer ist im Datenblatt nicht anzugeben.
  • Eine IdNr hat jeder Bürger, sowohl Säuglinge als auch Rentner. Die IdNr besteht immer aus 11 Zahlen ohne Schrägstrich (z. B. 99 999 999 999).

Die IdNr ist bei allen notariellen Geschäften anzugeben, die vom Notar der Finanzverwaltung (bei einem Kaufvertrag der zuständigen Grunderwerbsteuerstelle) mitgeteilt werden müssen. Die Angabe der IdNr ist daher zur korrekten Besteuerung erforderlich und für die Abwicklung von vielen Verträgen wichtig. Wird die IdNr nicht angegeben, kann dies zu Verzögerungen bei der Vertragsabwicklung führen als auch zu steuerlichen Nachteilen in den Fällen, in denen Verträge (z. B. wegen einer gescheiterten Finanzierung des Kaufpreises) rückabgewickelt werden müssen.

3. Ausländische Beteiligte / Dolmetscher

Wir gehen unabhängig von der Staatsangehörigkeit der Beteiligten grundsätzlich davon aus, dass diese der deutschen Sprache hinreichend mächtig sind, um bei der Beurkundung den Inhalt der Urkunde sowie die Erläuterungen des Notars vollständig zu verstehen.

Ist ein Beteiligter der deutschen (Rechts-)sprache nicht ausreichend kundig, muss ein (nicht mit dem betroffenen Beteiligten verwandter oder verschwägerter) Dolmetscher die Urkunde in die gewünschte Sprache übersetzen. Er sollte gerichtlich vereidigt sein; vorgeschrieben ist dies jedoch nicht. Auf Wunsch kann der Dolmetscher auch eine schriftliche Übersetzung des Entwurfs bzw. der Urkunde erstellen. Die Beteiligten sollten sich rechtzeitig vor dem Termin um einen solchen Dolmetscher kümmern und auch die Kostenfrage mit ihm klären.

Sollte ein Beteiligter einen Dolmetscher benötigen, teilen uns dies unbedingt vorab mit, damit für den Beurkundungstermin mehr Zeit eingeplant werden kann.

Die Beurkundung kann nicht erfolgen, wenn der betroffene Beteiligte nach Überzeugung des Notars der deutschen Sprache nicht hinreichend mächtig sind; im Zweifelsfall nehmen Sie daher bitte vorab Kontakt mit uns auf.

4. Vertragsentwurf

Vor dem Beurkundungstermin erhalten Sie in der Regel einen Vertragsentwurf übersandt. Sollten sich hierbei Fragen aufwerfen, können Sie diese jederzeit vor der Beurkundung mit dem Notariat besprechen.

Bitte teilen Sie etwaige Änderungswünsche (z. B. unrichtige oder unvollständige Personendaten) vor der Beurkundung dem Notariat mit, damit diese – soweit möglich – vor der Beurkundung in den Entwurf eingearbeitet werden können.

Änderungswünsche zu vertraglichen Vereinbarungen (z. B. Kaufpreis, Fälligkeit, Übergabe, Mängelhaftung, etc.) stimmen Sie bitte stets vor der Mitteilung an das Notariat mit der anderen Vertragspartei ab.

5. Terminvereinbarung

Den Beurkundungstermin stimmen Sie bitte mit den anderen Beteiligten und dem Notariat ab.

6. Verbrauchervertrag

Sofern es sich um einen Vertrag zwischen einem Verbraucher und einem Unternehmer handelt, muss dem Verbraucher eine mindestens vierzehntätige “Prüfungsfrist” zwischen Übersendung des Entwurfs durch das Notariat und Beurkundung zur Verfügung stehen (§ 17 Abs. 2a BeurkG), von der nur in sehr engen Ausnahmefällen abgewichen werden darf, wenn ein wichtiger Grund vorliegt und der Zweck der “Wartefrist” auch ohne Fristablauf gewahrt ist. Die Gründe hierfür sind in die Urkunde aufzunehmen.

Bitte beachten Sie ggfs. die Einhaltung der 2-Wochen-Frist bei der Terminvereinbarung.


C. Vertragsgestaltung

Ein Immobilienkaufvertrag ist zum Zweck der sachgerechten Bearbeitung und Abwicklung häufig nach einem bestimmten Muster – wie nachfolgend dargestellt –  aufgebaut. In den von mir verwendeten Textvorlagen wird der Verkäufer als “Veräußerer” und der Käufer als “Erwerber” bezeichnet. Diese Bezeichnungen finden daher auch nachfolgend Verwendung.

1. Vorbemerkung / Grundbuchstand

Vor der Beurkundung von Grundstücksgeschäften sieht der Notar das Grundbuch ein. Dieses ist ein öffentliches Register für Grundstücke.

Ein Grundstück ist ein im Grundbuch mit eigener Nummer verzeichneter, räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, der aus einem oder mehreren Flurstücken besteht. Grundstück ist der grundbuchrechtliche Begriff, Flurstück ist ein Begriff aus dem Vermessungs- und Katasterwesen.

Jedes Grundbuchblatt beginnt mit dem Bestandsverzeichnis (BV). Es enthält die genaue Bezeichnung sowie Angaben zur Lage, Wirtschaftsart und Größe des Grundstücks.

Dessen Eigentümer ist in Abteilung 1 (Abt. I) eingetragen.

Abteilung 2 (Abt. II) enthält Lasten und Beschränkungen, z. B. Dienstbarkeiten.

Eine Dienstbarkeit berechtigt dazu, ein Grundstück in bestimmter, eingeschränkter Weise zu nutzen. Häufige Dienstbarkeiten sind: Geh- und Fahrrechte zur Absicherung von Grundstückszugängen und -zufahrten; Leitungsrechte für Ver- und Entsorgungsleitungen; Dienstbarkeiten zur Energieerzeugung (Photovoltaikanlage); Wohnungsrecht und Nießbrauch. Dienstbarkeiten können auch darin bestehen, dass der Eigentümer des belasteten Grundstücks bestimmte Handlungen zu unterlassen hat. Beispiele hierfür sind: Eingeschränkte Bebauungsmöglichkeiten; Verbot, das Grundstücks für bestimmte (z. B. gewerbliche) Zwecke zu nutzen.

Unterschieden werden beschränkte persönliche Dienstbarkeiten für bestimmte (natürliche oder juristische) Personen von Grunddienstbarkeiten, bei denen der jeweilige Eigentümer eines Grundstücks der Berechtigte ist.

Weiter enthält Abt. II des Grundbuchs sog. “Verfügungsbeschränkungen”. Hierzu zählen insbesondere:

  • Baurechtliche Verfügungsbeschränkungen: Sanierungsvermerk und Baulandumlegungsvermerk.
  • Erbrechtliche Verfügungsbeschränkungen: Testamentsvollstreckungsvermerk und Nacherbenvermerk.

In Abteilung 3 (Abt. III) sind Kreditsicherheiten, sog. Grundpfandrechte, verzeichnet. Hierunter fallen:

  • Die Hypothek (§ 1113 BGB) ist ein heute nur noch sehr selten eingesetztes Mittel zur Kreditsicherung. Im Gegensatz zur Grundschuld ist sie vom Bestand der gesicherten Forderung abhängig („akzessorisch“) und kann daher grundsätzlich nur einmal als Sicherheit verwendet werden. Die „Reaktivierung“ mit einem neuen Kredit ist – im Gegensatz zur Grundschuld – nur mit einem hohen Aufwand möglich.
    Ist im Grundbuch eine Hypothek als “Zwangssicherungshypothek “bezeichnet, wurde diese auf Antrag eines Gläubigers (z. B. Gemeinde, Finanzamt oder Privatperson) im Wege der Zwangsvollstreckung eingetragen.
  • Die Grundschuld (§ 1191 BGB) begründet ein Pfandrecht für den Gläubiger am belasteten Grundeigentum. Im Gegensatz zur Hypothek erlischt die Grundschuld nicht kraft Gesetzes, wenn das abgesicherte Darlehen zurückgezahlt wird, sondern kann in vielen Fällen für späteren Finanzierungsbedarf (beim gleichen oder einem anderen Kreditinstitut) vom aktuellen oder einem späteren Eigentümer und damit mehrfach verwendet werden.
  • Die Rentenschuld (§ 1199 BGB) kommt praktisch nicht vor und wird daher nachfolgend nicht näher erläutert.

Der Gläubiger kann Grundpfandrechte im Wege der Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung des belasteten Grundeigentums verwerten.

Kraft Gesetzes wird vermutet, dass der Grundbuchinhalt richtig ist (sog. “guter Glaube des Grundbuchs”, § 892 BGB). Insbesondere kann sich der Erwerber – wenn er nicht bösgläubig ist – darauf verlassen, dass der im Grundbuch eingetragene Eigentümer auch wirklich Eigentümer des Grundstücks ist.

2. Vertragsgegenstand und Zubehör
a) Vertragsgegenstand

Unter “Vertragsgegenstand” ist zu verstehen, was konkret verkauft wird: Das Grundstück (bzw. Wohnungs- oder Teileigentum) mit allen zugehörigen Rechten, Bestandteilen und Zubehör.

b) Zubehör

Regelmäßig ist beim Vertragsgegenstand von mitverkauftem Zubehör die Rede.

Zubehör sind bewegliche Sachen, die, ohne Bestandteile der Hauptsache zu sein, dem  wirtschaftlichen Zwecke der Hauptsache zu dienen bestimmt sind und zu ihr in einem dieser Bestimmung entsprechenden räumlichen Verhältnis stehen (§ 97 Abs. 1 BGB). Bei einem Immobilienkaufvertrag fallen hierunter z. B. Einbauküche, Heizölvorrat, Mobiliar, Vorhänge, Lampen, Auflageteppiche, Einbaumöbel und Gartengegenstände

Im Zweifel wird angenommen, dass sich der Verkauf auch auf das Grundstückszubehör erstreckt (§ 311c BGB). Um diese Zweifel auszuräumen, wird (zumindest werthaltiges) Zubehör im Kaufvertrag ausdrücklich benannt, um späteren Unklarheiten über dessen Umfang vorzubeugen. Sollte es sich um eine größere Zahl mitveräußerter beweglicher Gegenstände handeln, empfiehlt sich die Abfassung einer Liste, welche als Anlage zur Notarurkunde genommen werden kann.

c) Bestandteile

Sind dagegen bewegliche Sachen mit einem Grundstück oder Gebäude fest verbunden und können nicht ohne Weiteres entfernt sowie anderweitig verwendet werden, sind sie Bestandteile des Gebäudes bzw. des Grundstücks.

Bestandteile eines Grundstücks sind die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude; zu den wesentlichen Bestandteilen eines Gebäudes gehören die zur Herstellung des Gebäudes eingefügten Sachen (§ 94 BGB). Bestandteile können– im Gegensatz zum Zubehör – nicht getrennt verkauft werden und unterfallen daher auch zwingend der Grunderwerbsteuer.

Teilweise kann die Unterscheidung zwischen Zubehör und Bestandteil schwierig (z. B. bei maßgefertigten Einbauküchen oder bei Photovoltaikanlagen) und daher auch die Grunderwerbsteuerpflicht fraglich sein. Entsteht dahingehend ein Problem mit dem Finanzamt, ist es Sache des Erwerbers, dieses zu lösen; der Veräußerer haftet regelmäßig nicht für die steuerliche Anerkennung von Angaben zum Zubehör.

d) Sonderfall: Verkauf einer Teilfläche

Ein Kaufvertrag kann sowohl ein ganzes Grundstück als auch eine zu vermessende Teilfläche eines Grundstücks umfassen.

Die Vermessung beinhaltet folgende Schritte:

  • Eine Vertragspartei beauftragt auf eigene Kosten einen Vermesser (öffentlich bestellten Vermessungsingenieur – öbV). Dieser führt die Vermessung entsprechend dem ihm erteilten Vermessungsauftrag durch.
  • Der öbV reicht das Ergebnis seiner Vermessung beim zuständigen Vermessungsamt ein. Das Vermessungsamt prüft die Vermessung auf Richtigkeit.
  • Nach Durchführung der Prüfung werden die Veränderungen durch die Vermessung vom Vermessungsamt ins Kataster übernommen.

Das Kataster ist das amtliche Verzeichnis für Flurstücke. Es beschreibt deren geometrische Lage, Art der Nutzung, Größe sowie bauliche Anlagen. Auf diesen Angaben beruhen die Grundbuchdaten.

  • Die Veränderungen werden den Beteiligten Eigentümern durch einen sog. „Fortführungsnachweis“ mitgeteilt.

Der Fortführungsnachweis des für die Katasterführung zuständigen Vermessungsamts enthält die an einem Flurstück durch Vermessung eingetretenen Veränderungen.

Der Kaufvertrag kann sowohl vor als auch nach Vorliegen des Fortführungsnachweises geschlossen werden, jedoch ist die Beurkundung danach aus mehreren Gründen kostengünstiger.

Nach erfolgter Vermessung einer zu veräußernden Teilfläche müssen Veräußerer und Erwerber das Ergebnis beim Notar als vertragsgemäß anerkennen (Messungsanerkennung oder Identitätserklärung). Dabei wird – soweit kein Festpreis vereinbart ist – auch der Kaufpreis an die im Vermessungsergebnis ermittelte Fläche angepasst.

Teilflächen können mit Finanzierungsgrundpfandrechten des Erwerbers erst belastet werden, wenn der Fortführungsnachweis vorliegt. Ist die Belastung vorher erforderlich, muss das gesamte Grundstück belastet werden und später die beim Veräußerer verbleibende Fläche kostenpflichtig wieder aus der Haftung für das Grundpfandrecht entlassen werden.

Auch kann die Auflassung und Eigentumsumschreibung erst nach Vorliegen des Fortführungsnachweises erfolgen.

3. Kaufpreis
a) Kaufpreisanteil für Zubehör

Im Hinblick auf die Grunderwerbsteuerfreiheit von Zubehör wird regelmäßig ein Kaufpreisanteil für das Zubehör ausgewiesen, um die vom Erwerber zu tragende Grunderwerbsteuer (geringfügig) sowie die Grundbuchgebühren (welche den auf bewegliche Gegenstände entfallenden Kaufpreisanteil nicht umfassen) zu reduzieren. Eine sorgfältige Klärung kann also grundsätzlich Kosten und Steuern ersparen.

Doch hier ist Vorsicht geboten: Der getrennte Ausweis eines Kaufpreisteils für Zubehör kann dazu führen, dass die Finanzierungsbank des Erwerbers den sog. Beleihungswert des Vertragsgegenstand neuberechnet und sich daraus Zinsaufschläge für den Darlehensvertrag des Erwerbers ergeben. Bei manchen Banken enthalten die Darlehensunterlagen den Hinweis, dass eine Kaufvertragsabschrift „ohne Inventar“ oder „ohne Mobiliar“ vorgelegt werden müsse.

Darum sollte der Erwerber vorab bei seiner Bank abklären, ob sich die Aufnahme eines Kaufpreisanteils für Zubehör auswirkt oder nicht. Soweit sich der Darlehenszins dadurch verschlechtern würde, muss eine Vergleichsrechnung mit der möglichen Ersparnis bei der Grunderwerbsteuer vorgenommen werden und die für den Erwerber günstigere Variante (in der Regel der Verzicht auf die Steuerersparnis) gewählt werden.

b) Instandhaltungsrücklage

Der auf die anteilige Instandhaltungsrücklage für den Vertragsgegenstand entfallende Kaufpreisteilbetrag ist nicht grunderwerbsteuerpflichtig. Dieser Betrag sollte also in der Urkunde – soweit bekannt – ausgewiesen werden.

c) Kaufpreisanteile für Grundstück und Gebäude

Beim Immobilienerwerb zur späteren Vermietung sollte eine gesonderte Ausweisung des Kaufpreisanteils für Grund und Boden sowie Gebäude erwogen werden. Die jeweiligen Teilbeträge sind maßgeblich für die spätere Abschreibung durch den Erwerber, die sich im Fall der Vermietung nur aus dem Gebäudeanteil berechnet.

4. Kaufpreisfälligkeit

Der Kaufpreis sollte vom Erwerber erst gezahlt werden, wenn sicher ist, dass der Erwerber seinerseits die versprochene Leistung, nämlich das unbelastete Eigentum an dem Grundstück, erhalten wird. Deshalb sieht der Kaufvertrag im Regelfall vor, dass der Kaufpreis erst dann gezahlt wird, wenn bestimmte Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind:

  • Eintragung einer Eigentumsvormerkung im Grundbuch.
  • Vorliegen der zur Wirksamkeit und zum Vollzug des Vertrags erforderlichen Genehmigungen und Vorkaufsrechtsbescheinigungen.
  • Vorliegen von Löschungsunterlagen für Belastungen, die vom Erwerber nicht übernommen werden.
  • Evtl. Räumung des Vertragsgegenstands. (Die Räumung wird vom Notar nicht überwacht.)

Der Notar veranlasst alles Erforderliche, damit die Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt werden. Sobald diese vorliegen, übersendet er den Vertragsbeteiligten sowie ggfs. der Finanzierungsbank des Erwerbers die sog. „Fälligkeitsmitteilung“. Der Kaufpreis wird erst nach Übersendung dieser Mitteilung zur Zahlung fällig.

Neben diese vom Notar herbeizuführenden und zu bescheinigenden Voraussetzungen treten mitunter weitere Umstände, von denen sich die Beteiligten selbst zu überzeugen haben, z.B. die positive Verbescheidung einer bereits gestellten oder binnen kurzer Frist zu stellenden Bauvoranfrage oder einer Baugenehmigung, die Räumung des Objektes durch den Veräußerer oder einen Dritten, der Abschluss bestimmter Baumaßnahmen durch den Veräußerer, etc. Sie müssen im Vertrag als Fälligkeitsvoraussetzungen genau bezeichnet werden, auch hinsichtlich des Zeitfensters, nach deren Ablauf ggf. Rücktrittsmöglichkeiten bestehen, um den “Schwebezustand” zu beenden.

Zahlt der Erwerber den Kaufpreis bei Vorliegen aller Fälligkeitsvoraussetzungen nicht, gerät er in Verzug.

5. Kaufpreisfinanzierung
a) Darlehensvertrag, Sicherheiten und Finanzierungsbestätigung

Im Regelfall kann der Kaufpreis nicht vollständig aus eigenem Vermögen aufgebracht werden, vielmehr ist zusätzlich die Aufnahme eines Darlehens bei einer Bank erforderlich. Nimmt der Erwerber bei seiner Bank ein solches Darlehen auf, wird ein Darlehensvertrag zwischen dem Erwerber und der Bank geschlossen. In diesem Darlehensvertrag sind die Bedingungen des Darlehens vereinbart, insbesondere die Laufzeit und der Zinssatz des Darlehens.

Damit die Bank dem Erwerber das Darlehen gewährt, verlangt die Bank Sicherheiten für den Fall, dass der Erwerber das Darlehen nicht zurückzahlen kann. Hierbei handelt es sich im Regelfall um ein Grundpfandrecht. Ist die Finanzierung des Kaufpreises bei Abschluss des Kaufvertrages schon im Einzelnen geklärt, kann das zur Absicherung des Darlehens dienende Grundpfandrecht (im Regelfall eine Grundschuld) unmittelbar im Anschluss an den Kaufvertrag beurkundet werden. Der Grundschuldbestellung liegen im Regelfall Formulare der Banken zugrunde, auf deren Inhalt der Notar keinen Einfluss hat.

Die Finanzierung des Kaufpreises sollte vor der Beurkundung des Kaufvertrags sichergestellt sein. Hierbei hat sich der Veräußerer in eigener Zuständigkeit über die Solvenz des Erwerbers zu informieren (z. B. durch einen Eigenkapitalnachweis oder eine Finanzierungsbestätigung einer Bank). Es ist nicht Aufgabe des Notars zu prüfen, ob der Erwerber wirtschaftlich zur Zahlung des Kaufpreises in der Lage ist.

Der Erwerber sollte mit seiner Bank besprechen, wann das Darlehen ausgezahlt werden kann. Der Notar kann dann die Regelung der Kaufpreisfälligkeit auf den Auszahlungszeitpunkt abstimmen.

b) Kaufvertrag und Grundschuldbestellung

Beim Kaufvertrag ist der Erwerber in der Regel darauf angewiesen, schon vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch eine Grundschuld am Vertragsgegenstand zu bestellen, weil er sonst keinen Kredit ausbezahlt erhält (d. h. der Kaufpreis nicht bezahlt werden kann). Hierfür ist die Mitwirkung des Veräußerers erforderlich, der ja noch Grundstückseigentümer ist, solange er im Grundbuch steht. Man spricht von einer Vorwegbelastung. Ohne dieses Verfahren könnte der Kaufpreis in den meisten Fällen erst sehr viel später bezahlt werden. Zur Risikominimierung für den Veräußerer darf die Bank des Erwerbers Auszahlungen nur so vornehmen, wie es im Kaufvertrag vorgesehen ist, d. h. entweder an den Veräußerer oder ein abzulösende Grundpfandrechtsgläubiger. Außerdem übernimmt der Veräußerer weder eine persönliche Haftung gegenüber der Finanzierungsbank noch zahlt er die Kosten der Grundschuldbestellung (diese trägt als Teil der Finanzierungskosten der Erwerber).

In manchen Fällen kann die Grundschuld nicht am eigentlich verkauften Grundstück eingetragen werden, weil das betreffende Grundstück erst aus einem anderen herausgemessen werden muss. In solchen Fällen wird die Grundschuld entweder erst nach Durchführung der Vermessung am endgültigen Grundstück eingetragen (die Kaufpreiszahlung verschiebt sich dementsprechend) oder sofort am gesamten Grundstück des Veräußerers bestellt unter der Auflage, dass die Bank das dem Veräußerer verbleibende Restgrundstück nach der Vermessung aus der Haftung freigeben muss. Da die zweite Variante mit höheren Kosten für den Erwerber verbunden ist, wird regelmäßig darauf hingewirkt, die Grundschuld erst nach Vermessung im Grundbuch einzutragen.

Die Bestellung von Kaufpreisfinanzierungsgrundschulden kann entweder durch Veräußerer und Erwerber im Anschluss an den Kaufvertrag erfolgen, wenn die entsprechenden Formulare rechtzeitig vor Beurkundung beim Notar vorgelegt werden. Ansonsten erfolgt die Beurkundung in einem getrennten Termin durch den Erwerber, der hierzu vom Veräußerer bevollmächtigt wird.

c) Inhalt einer Grundschuldbestellung

Welche Schulden durch die Grundschuld abgesichert werden, ergibt sich regelmäßig nicht aus dem Grundschuldformular selbst. Dies ist vielmehr ist in einer gesonderten Vereinbarung – der sogenannten Zweckerklärung (auch Sicherungsvereinbarung oder Sicherungsvertrag genannt) – geregelt, die nicht der notariellen Form bedarf und daher im Regelfall dem Notar nicht vorliegt. Hier kann vorgesehen sein, dass nur ein konkretes Darlehen gesichert wird oder aber sämtliche Verbindlichkeiten des Schuldners aus seiner Geschäftsverbindung mit der Bank (Beispiel: Überziehung des Girokontos, spätere Darlehen) abgesichert werden: ein wichtiger Unterschied, insbesondere für den Fall, in dem der Eigentümer sein Grundstück als Sicherheit für fremde Verbindlichkeiten (Beispiel: Darlehen eines Angehörigen) zur Verfügung stellt. Es ist mit erheblichen Gefahren verbunden, wenn ein Beteiligter zulässt, dass fremde Verbindlichkeiten gesichert werden, insbesondere solche, die ohne seine Mitwirkung begründet werden können.

Des Weiteren beinhaltet die Zweckerklärung regelmäßig Vereinbarungen über:

  • die Voraussetzungen zur Verwertung der bestehenden Sicherheiten im Rahmen der Zwangsvollstreckung oder zu deren Verkauf (nebst den bestehenden Forderungen) an Dritte;
  • die Pflicht des Grundstückseigentümers, eine angemessene Gebäudeversicherung abzuschließen und dies der Bank nachzuweisen.

Der im Grundschuldformular angegebene Zinssatz ist zumeist viel höher, als der im Darlehensvertrag vereinbarte Darlehenszinssatz. Der Grund liegt darin, dass die angegebenen Zinsen genauso wie der Grundschuldbetrag nur die Obergrenze angeben, bis zu der die Bank maximal abgesichert ist. Was tatsächlich zurückgezahlt werden muss, ergibt sich nicht aus der Grundschuld, sondern aus dem Darlehensvertrag.

In dem Grundschuldformular ist in aller Regel auch eine sogenannte Zwangsvollstreckungsunterwerfung hinsichtlich des Grundstücks („dinglich“) und des gesamten sonstigen Vermögens („persönlich“) enthalten. Diese Zwangsvollstreckungsunterwerfungen bedeuten, dass der Gläubiger des in der notariellen Urkunde verbrieften Anspruchs diesen mittels einer vollstreckbaren Ausfertigung der Urkunde (= Vollstreckungstitel) im Wege der Zwangsvollstreckung gegen den Schuldner geltend machen kann. Ein vorheriges gerichtliches Verfahren gegen den Schuldner auf Duldung der Zwangsvollstreckung ist nicht erforderlich; die Zwangsvollstreckungsunterwerfung erleichtert dem Gläubiger daher die zwangsweise Durchsetzung seines Anspruchs. Die dingliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung gewährt die Möglichkeit der Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung des belasteten Objekts; die persönliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung gibt dem Gläubiger die Möglichkeit in das gesamte pfändbare Einkommen und Vermögen des Schuldners zu vollstrecken.

Mehrere Erwerber (Darlehensnehmer) haften gegenüber der kreditgebenden Bank als Gesamtschuldner. Gesamtschuldner sind mehrere Personen, die für eine Schuld in der Weise haften, dass jeder von ihnen die ganze Leistung zu bewirken verpflichtet, der Gläubiger aber die Leistung nur einmal zu fordern berechtigt ist. Der Gläubiger kann die Leistung nach Belieben von jedem Schuldner ganz oder zum Teil fordern (§ 421 BGB). Im Verhältnis untereinander sind die Gesamtschuldner zu gleichen Anteilen verpflichtet (§ 426 BGB), sofern zwischen ihnen nichts anderes vereinbart ist.

6. Besitzübergabe, Erschließung und Räumung
a) Abgrenzung der Begriffe “Besitz” und “Eigentum”

In Kaufverträgen finden sich stets die Begriffe “Besitz” und “Eigentum”. Obwohl beide Begriffe in der Alltagssprache oft gleichbedeutend verwendet werden, haben sie im juristischen Sprachgebrauch eine ganz unterschiedliche Bedeutung.

Unter Eigentum versteht man die formale Rechtsposition, die es einer Person erlaubt, über den entsprechenden Gegenstand zu verfügen, z. B. durch Veräußerung oder Belastung. Bei Grundstücken ergibt sich der Eigentümer aus dem Grundbuch.

Besitz stellt hingegen die tatsächliche Sachherrschaft über einen Gegenstand dar, d.h. Besitzer ist derjenige, der eine Sache in seinem Herrschaftsbereich hat. Dies muss nicht zwingend der Eigentümer sein. Der Mieter eines Hauses z.B. ist (unmittelbarer) Besitzer des Hauses, aber nicht Eigentümer.

Besitzer eines Grundstücks wird jemand in aller Regel durch Übergabe des Grundstücks (bei einem bebauten Grundstück also mit Schlüsselübergabe). Bei einem vermieteten Objekt ist der unmittelbare Besitz vor und nach dem Kauf beim Mieter. Zu dem im Vertrag geregelten Zeitpunkt (in der Regel die Zahlung des Kaufpreises) geht dann der sog. “mittelbare Besitz” auf den Erwerber über. Darunter versteht man das Recht, unter bestimmten Umständen die Herausgabe des Objekts vom unmittelbaren Besitzer (z.B. Mieter) verlangen zu können, z.B. nach Beendigung eines Mietverhältnisses oder eines Nießbrauches.

Mit Besitzübergabe ist der Stichtag gemeint, an dem eine verkaufte Immobilie wirtschaftlich auf den Erwerber übergeht. Hierzu gehören:

  • Nutzungen (z. B. Recht zur Eigennutzung bzw. Erhalt der Miete).
  • Lasten, Steuern und Abgaben (z. B. Grundsteuer, Hausgeldumlage an den Verwalter, Verbrauchskosten).
  • Sachgefahr. Hierunter versteht man das Risiko, dass der Vertragsgegenstand zerstört oder beschädigt wird. Dieses Risiko bleibt bis zur Besitzübergabe beim Veräußerer. Realisiert sich das Risiko also vorher, z.B. durch höhere Gewalt (Blitzschlag oder Ähnliches), kann der Erwerber den Kaufpreis (in entsprechender Höhe) zurückhalten. Realisiert sich ein solches Risiko nach dem Besitzübergang, trifft es den Erwerber.
  • Verkehrssicherungspflicht (z. B. Räum- und Streuplicht; Haftung für Standsicherheit von Bäumen).

Der Zeitpunkt der Besitzübergabe gilt zugleich als steuerrechtlich maßgebender Moment der “Anschaffung”, ist allerdings nicht identisch mit dem Zeitpunkt des Eigentumsübergangs letzterer setzt die Umschreibung im Grundbuch voraus. Man spricht in diesem Zusammenhang auch von “wirtschaftlichem Eigentum”. Dieser Begriff ist verwirrend und meint nichts anderes als wirtschaftliche Nutzungsmöglichkeit bzw. wirtschaftliche Verantwortung für ein Objekt.

Der Besitzübergang erfolgt in der Regel mit Erhalt des vollständigen Kaufpreises. Dies dient der Vermeidung einer ungesicherter Vorleistung des Veräußerers (er würde sonst dem Erwerber bereits ermöglichen, das Objekt umzugestalten oder zu nutzen, bevor er Gewissheit hat, dass der Kaufpreis bezahlt werden kann). Um den säumigen Erwerber nicht besser zu stellen, gehen Lasten und Verkehrssicherung (Räum- und Streupflicht) bereits mit dem Eintritt der Kaufpreisfälligkeit über. Gegebenenfalls ist bei Besitzübergang vor Kaufpreiszahlung eine alternative Absicherung des Veräußerers anzuraten (z. B. durch Stellung einer qualifizierten Finanzierungsbestätigung oder gar einer Bürgschaft durch den Erwerber oder durch Leistung einer Anzahlung auf den Kaufpreis).

Zu den laufenden öffentlichen Abgaben gehört auch die Grundsteuer. Steuerschuldner hierfür ist der Eigentümer zu Beginn eines jeden Kalenderjahres, d.h. bei Besitzübergang im laufenden Kalenderjahr muss die anteilige Verrechnung der Grundsteuervorauszahlung zwischen den Vertragsteilen erfolgen, da seitens der Gemeinde die Zurechnung auf den Erwerber erst zum 1. Januar des Folgejahres durchgeführt wird.

b) Übergang von Sachversicherungen

Bestehende Gebäudeversicherungen (z.B. Brandversicherung, Sturm- und Leitungswasserversicherung, Elementarschadensversicherung) sowie eine etwaige Eigentümerhaftpflichtversicherung gehen kraft Gesetzes mit Eigentumswechsel im Grundbuch auf den Erwerber über. Die Rechtsgrundlage hierfür findet sich in den §§ 95 ff. des Versicherungsvertragsgesetzes (VVG).

Der Erwerber kann jedoch innerhalb eines Monats nach Eigentumsumschreibung die Versicherung kündigen, wahlweise mit sofortiger Wirkung oder zum Ablauf des Versicherungsjahres. Das gleiche Recht steht der Versicherung zu; es ist daher nicht sicher, dass der Erwerber bestehende Versicherungsverträge auch tatsächlich weiterführen kann.

Die Kündigungsmöglichkeit kann auch zum Anlass genommen werden, die Versicherung auf die Bedürfnisse des Erwerbers anzupassen (hinsichtlich versicherter Tatbestände, Versicherungssumme etc.) oder zu einem anderen Anbieter zu wechseln. Zwar besteht kein Versicherungszwang, wegen des hohen drohenden Schadens ist allerdings der Abschluss derartiger Versicherungen geradezu unverzichtbar.

Der Eigentumswechsel ist der Versicherung vom Veräußerer oder vom Erwerber unverzüglich anzuzeigen, andernfalls wird der Versicherer von der Leistungspflicht frei, wenn der Versicherungsfall später als einen Monat nach der Veräußerung eintritt. Sinnvoll ist es, den Verkauf bereits direkt nach Vertragsschluss der Versicherung mitzuteilen.

c) Erschließung

Erschließungskosten entstehen, um den Anschluss eines Grundstücks an die Kanalisation, an öffentliche Verkehrswege oder an die Wasser- und Energieversorgung herzustellen oder zu modernisieren.

Maßgeblich ist hierbei, ob das Grundstück zwischen den Beteiligten als “voll erschlossen” verkauft wurde – dann trägt der Veräußerer das Risiko, dass etwa bereits in Natur erstellte Erschließungsanlagen noch nicht abgerechnet sind – oder ob lediglich eine Zusage dergestalt gemacht wurde, dass die bisher in Rechnung gestellten Beiträge und Kosten bezahlt sind. Bei einem noch nicht bebauten Grundstück trägt jedoch in jedem Fall der Erwerber die sogenannten “Anschlusskosten”, d.h. die Kosten für die unmittelbare Anschließung der zu errichtenden Gebäude an die öffentlichen Netze, sowie etwaige Nacherhebungen auf Erschließungskosten aufgrund höherer baulicher Nutzung im Vergleich zu der bereits vorab abgegoltenen (insbesondere hinsichtlich der Kanalbaukostenbeiträge).

Häufig werden Erschließungsmaßnahmen durchgeführt, jedoch erst zu erheblich späterer Zeit mit dem Eigentümer abgerechnet, sodass latente Belastungen auf dem Grundstück liegen. Zugleich können Zahlungen drohen, wenn konkrete Erschließungsmaßnahmen im betroffenen Gebiet beschlossen, jedoch noch nicht durchgeführt sind. Die hieraus resultierenden künftigen finanziellen Belastungen können erheblich sein und sollten daher vorab durch Nachfrage bei den Erschließungsträger ermittelt werden.

d) Räumung

Muss der Vertragsgegenstand vom Veräußerer noch ganz oder teilweise geräumt werden, sind hierzu entsprechende Regelungen enthalten, insbesondere ein bestimmter Räumungstermin bzw. alternativ auch die Vereinbarung einer Vertragsstrafe bei verspäteter Räumung.

Standardmäßig ist die Räumung zusätzliche, nicht durch den Notar zu bestätigende Fälligkeitsvoraussetzung. Andere Vertragsgestaltungen (Kaufpreiszahlung vor Räumung) sind möglich, bergen jedoch nicht unerhebliche Risiken für den Erwerber.

8. Vollstreckungsunterwerfungen

Die Vollstreckungsunterwerfung des Veräußerers wegen der Verpflichtung zur Räumung und Besitzverschaffung ist eine zusätzliche Sicherheit für den Erwerber. Erfolgt die vereinbarte Räumung nicht fristgerecht oder verweigert der Veräußerer – trotz Kaufpreiszahlung – die Besitzübergabe kann der Erwerber diese auch im Wege der Zwangsvollstreckung durchsetzen. Eine vollstreckbare Ausfertigung des notariellen Kaufvertrags dient hierbei als Vollstreckungstitel (§ 794 Abs. 1 Ziffer 5 ZPO).

Die Vollstreckungsunterwerfung des Erwerbers wegen der Verpflichtung zur Kaufpreiszahlung gibt dem Veräußerer die Möglichkeit, den fälligen Kaufpreis im Wege der Zwangsvollstreckung einzutreiben.

9. Eintritt in die Eigentümergemeinschaft (beim Verkauf von Wohnungs- und/oder Teileigentum)
a) Rechtliche Grundlagen

Beim Kauf einer Eigentumswohnung erwirbt der Erwerber nicht nur das Sondereigentum an einer Wohnung, sondern gleichzeitig auch einen Anteil am Gemeinschaftseigentum.

Sondereigentum ist das Eigentum an bestimmten, in der Teilungserklärung näher festgelegten Räume einer Wohnungs- oder Teileigentumseinheit.

Gemeinschaftseigentum sind gemäß § 1 Abs. 5 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) das Grundstück sowie Teil, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind (z. B. tragende Wände), sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen (z. B. Heizungsraum), sind zwingend Gemeinschaftseigentum (§ 5 Abs. 2 WEG).

Beim Sondereigentum unterscheidet man das Wohnungseigentum vom Teileigentum.

Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört (§ 1 Abs. 2 WEG).

Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes (z. B. Laden- und Geschäftsräume, Garagen, Tiefgaragenstellplätze) in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört (§ 1 Abs. 3 WEG).

b) Hausgeldrückstände

Für Hausgeldrückstände des Veräußerers haftet der Erwerber nur, wenn

  1. die Gemeinschaftsordnung eine solche Haftung festlegt;
  2. der Beschluss gem. § 28 Abs. 5 WEG, der die Zahlungspflicht begründet, erst nach Eigentumsumschreibung auf den Erwerber gefasst wird, mag er auch vergangene Zeiträume betreffen (z.B. eine Jahresabrechnung mit Nachzahlungsbetrag) oder
  3. der Beschluss zwar noch vor Eigentumserwerb des Erwerbers gefasst wird, die Fälligkeit jedoch erst danach eintritt.

Zur Vorsicht empfehlen sich Erkundigungen beim WEG-Verwalter.

c) Zustimmung des Verwalters zum Kaufvertrag (§ 12 WEG)

In vielen Teilungserklärungen ist geregelt, dass der Verwalter einem Verkauf zustimmen muss (§ 12 WEG). Die Zustimmungspflicht ist auch im Grundbuch ausdrücklich eingetragen. In solch einem Fall holt der Notar die zur Vertragswirksamkeit erforderliche Zustimmung des Verwalters nach Abschluss des Vertrages ein.

Die Zustimmung des Verwalters kann nur in seltenen Ausnahmefällen verweigert werden, z. B. wenn seitens des Verwalters Zweifel bestehen, ob der Erwerber seine künftigen Zahlungspflichten gegenüber der Eigentümergemeinschaft erfüllen kann.

Seltener ist der Fall, dass anstelle des Verwalters alle anderen Eigentümer dem Verkauf zustimmen müssen. Bei Gebäuden mit nur wenigen Einheiten ist eine solche Regelegung (besonderes in älteren Teilungserklärungen) jedoch nicht zu selten. Für die Verweigerung der Zustimmung gilt das zur Verwalterzustimmung Gesagte entsprechend. Hierbei ist es jedoch empfehlenswert, dass der Erwerber sich vorab erkundigt, ob die anderen Eigentümer mit dem Verkauf einverstanden sind; insbesondere bei einer zerstrittenen Eigentümergemeinschaft können andernfalls unliebsame Überraschungen drohen.

10. Eintritt in den Erbbaurechtsvertrag (beim Verkauf eines Erbbaurechts)

Grundsätzlich steht dem Eigentümer eines Grundstücks auch das Eigentum an allen darauf befindlichen Gebäuden zu. Beim Erbbaurecht wird dieser Grundsatz jedoch durchbrochen, indem das Eigentum an einem Gebäude vom Eigentum an Grund und Boden abgetrennt wird.

Gesetzliche Grundlage ist § 1 Abs. 1 Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG): „Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass demjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, das veräußerliche und vererbliche Recht zusteht, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu haben (Erbbaurecht).“

Beim Erbbaurecht steht Grund und Boden im Eigentum des Grundstückseigentümers, das auf Grundlage des Erbbaurechtsvertrags errichtete Gebäude steht jedoch im Eigentum des Erbbauberechtigten.

Erbbaurechte werden regelmäßig vertraglich auf einen bestimmten Zeitraum (z. B. 99 Jahre) beschränkt, können jedoch auch unbefristet bestellt werden.

Über die gesamte Nutzungsdauer ist der vereinbarte „Erbbauzins“ (entspricht einer jährlichen Pachtzahlung) zu entrichten.

11. Sachmängel
a) Definition des Sachmangels

Ein Sachmangel liegt vor, wenn das Grundstück oder Bauwerk nicht die vereinbarte, von Erwerber und Veräußerer vorausgesetzte oder für die gewöhnliche Verwendung geeignete Beschaffenheit hat.

b) „Gekauft wie besichtigt“

Gebrauchte Immobilien werden üblicherweise unter Ausschluss der Sachmängelrechte, in ihrem derzeitigen Zustand, veräußert; bestimmte Beschaffenheiten, Wohnflächen oder sonstige rechtliche bzw. tatsächliche Eigenschaften werden also nicht zugesichert. Auch Angaben in Verkaufsanzeigen oder Exposés werden durch die Rechtsprechung überwiegend als Wissenserklärungen, nicht als Beschaffenheitsvereinbarungen gewertet. Sind dem Erwerber besondere Umstände besonders wichtig, muss er diese also selbst überprüfen (lassen) oder – Einverständnis des Veräußerers vorausgesetzt – eine diesbezügliche Beschaffenheitsvereinbarung oder gar Garantie in den Kaufvertrag aufnehmen lassen.

Der Veräußerer seinerseits ist allerdings – ungeachtet des Ausschlusses der Sachmängelrechte – verpflichtet, gestellte Fragen wahrheitsgemäß zu beantworten und auch ungefragt Mängel des Objekts zu offenbaren, auf die der Erwerber auch im Hinblick auf den sonstigen Zustand des Objekts einen Hinweis erwarten dürfte; andernfalls handelt er arglistig und haftet für solche arglistig verschwiegenen Mängel.

Angesichts des bei Bestandsimmobilien üblichen weitgehenden Ausschlusses der Sachmängelrechte des Erwerbers ist es für diesen ratsam, vor Beurkundung ggf. unter Beiziehung eines Sachverständigen die Beschaffenheit des Grundstückes und Gebäudes zu untersuchen. Hierzu können auch die Einsichtnahme in das Altlastenregister und das Baulastenverzeichnis (siehe unten) zählen.

c) Sonderfall: Verbraucherverträge

Bei allen Verbraucherverträgen (z. B. Verkauf einer neu errichteten Eigentumswohnung von einem Bauträger an einen Verbraucher) und beim Kauf neu hergestellter Bauwerke ist eine vertragliche Abweichung von der gesetzlichen Haftung des Veräußerers für Sachmängel nur eingeschränkt zulässig.

12. Rechtsmängel

Der Erwerber möchte den Vertragsgegenstand grundsätzlich frei von fremden Belastungen erwerben. Die Beseitigung solcher Belastungen im Grundbuch bezeichnet man als “Lastenfreistellung”.

Hinsichtlich der Belastungen nach Abt. II und III des Grundbuchs erfolgt die Lastenfreistellung üblicherweise wie folgt:

  • Personenbezogene Rechte (z. B. Wohnungsrecht oder Nießbrauch) sind in der Regel zu löschen, da der Erwerber den Vertragsgegenstands ungehindert von solchen Rechten nutzen will. Die Löschung erfolgt entweder durch Vorlage öffentlicher Urkunden (z. B. Sterbeurkunde des Berechtigten) oder durch eine notariell beglaubigte Löschungsbewilligung des Berechtigten.
  • Baurechtliche Verfügungsbeschränkungen bleiben bestehen und werden von der zuständigen Stelle (Sanierungs- oder Umlegungsstelle) nach Abschluss des Verfahrens zur Löschung gebracht.
  • Erbrechtliche Verfügungsbeschränkungen werden mit Eigentumsumschreibung auf den Erwerber gelöscht.
  • Ist im Grundbuch noch ein Grundpfandrecht eingetragen, bedeutet dies nicht automatisch, dass hier noch Schulden des Veräußerers besichert sind.
    • Im Regelfall wird das Grundpfandrecht gelöschtHierzu muss die Bank eine Löschungsbewilligung erteilen. Etwa bestehende Kredite des Veräußerers werden mit dem Kaufpreis abgelöst und der Vertragsgegenstand schuldenfrei gemacht.
    • In selteneren Fällen ist dem Erwerber anzuraten, dass bereits durch den Veräußerer bestellte Grundpfandrecht zur Neuvalutierung, also ohne zugrundliegende Verbindlichkeiten, zu übernehmen. Dies ist dann der Fall, wenn der Erwerber bei derselben Bank finanziert und sich diese mit der Wiederverwendung der Grundschuld einverstanden erklärt.
    • Soll eine bestehende Grundschuld zur Finanzierung bei einer anderen Bank übernommen werden, müssen grundbuchtaugliche Abtretungsunterlagen an die Finanzierungsbank des Erwerbers erteilt werden.

Die Beschaffung der Unterlagen zur Lastenfreistellung erfolgt weitgehend durch den Notar. Etwa bestehende Kredite des Veräußerers werden mit dem Kaufpreis abgelöst und der Vertragsgegenstand schuldenfrei gemacht.

13. Vermietung und Verpachtung

Ist der Vertragsgegenstand vermietet oder verpachtet, so geht der Miet-/Pachtvertrag mit Eigentumsumschreibung kraft Gesetzes auf den Erwerber über (§ 566 BGB: „Kauf bricht nicht Miete“).

Eine Kündigung kommt daher nur bei den gesetzlich vorgeschriebenen Voraussetzungen, z. B. Eigenbedarf, in Betracht. Der Verkauf begründet kein Sonderkündigungsrecht für den Veräußerer als Vermieter.

Im Verhältnis zwischen Veräußerer und Erwerber wäre nach dem Gesetz der Veräußerer zur mietfreien Übereignung verpflichtet, was er (mangels Kündigungsmöglichkeit) jedoch nicht leisten kann, so dass die ausdrückliche Übernahme des Mietvertrages auch im Verhältnis zum Veräußerer die Regel ist.

Hat der Mieter eine Kaution (Geldbetrag auf Kautionskonto oder Bürgschaft) geleistet, so haftet der Veräußerer neben dem Erwerber weiter für deren spätere Rückzahlung (samt Zinsen). Die Haftung des Veräußerers besteht nicht, wenn er dem Mieter die künftige Verwaltung der Kaution durch den Erwerber mitgeteilt hat und der Mieter den Veräußerer aus der Haftung entlässt.

Bis zum Eigentumsübergang (also der Umschreibung im Grundbuch) übt nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch noch der Veräußerer die Funktion des Vermieters aus. Da dem Erwerber jedoch ab Besitzübergang die komplette Nutzung und damit auch der Mietzins zusteht, wird häufig im Kaufvertrag zum einen eine Änderung des Mietvertrags an das Einvernehmen des Erwerbers gebunden, zum anderen eine Vollmacht des Veräußerers an den Erwerber aufgenommen, ab Kaufpreiszahlung sämtliche Rechte des Vermieters wahrzunehmen (so z.B. Mieterhöhungen, Kündigungen wegen Nichtzahlung der Miete, Mahnungen etc.). Nur eine solche Ermächtigung versetzt den Erwerber im Verhältnis zum Mieter in die Lage, das wirtschaftliche Nutzungsrecht des Vertragsgegenstands in vollem Umfang auszuüben.

Das Recht der Kündigung wegen Eigenbedarfs steht dem Erwerber trotz einer solchen Vollmacht jedoch erst ab Eigentumsübergang zu.

Zudem könnte ein Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 BGB bestehen (s. u. “Gesetzliche Vorkaufsrechte”).

14. Baulasten

In mehreren Bundesländern kommt neben den vorstehend behandelten Belastungen in Abteilung II und Abteilung III des Grundbuchs das Vorliegen einer Baulast in Betracht.

Baulasten sind Verpflichtungen eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde (z. . Freihaltung von Zuwegungen, Fluchtwegen oder Grenzabständen). Diese werden in Baden-Württemberg in sogenannte Baulastenverzeichnisse eingetragen, die von Gemeinden oder Bauaufsichtsbehörden geführt werden.

Eine Pflicht des Notars zur Einsicht ins Baulastenverzeichnis besteht nicht.

Es ist grundsätzlich für den Erwerber eines Haus- oder Baugrundstückes (insbesondere im Hinblick auf etwa anstehende Bau- oder Umbaumaßnahmen) empfehlenswert, sich vor der Beurkundung des Kaufvertrags über die baurechtliche Situation, insbesondere den Bebauungsplan, die Baugenehmigung sowie den Inhalt des Baulastenverzeichnisses zu informieren.

15. Gerichtliche und behördliche Genehmigungen
a) Bedeutung einer Genehmigung

In den Fällen, bei denen eine Genehmigung zu einem Vertrag erforderlich ist, hängt die Wirksamkeit des Vertrags von der Erteilung der Genehmigung ab. Bis dahin besteht nur ein sog. „schwebend unwirksames Geschäft“, d. h. der Kaufvertrag hat noch keine rechtliche Wirkung.

In der notariellen Praxis kommen mehrere Arten von gerichtliche oder behördlichen Genehmigungen vor, von denen die praktisch bedeutsamsten nachfolgend dargestellt werden.

Sofern ein Kaufvertrag genehmigungspflichtig ist, empfiehlt es sich für die Vertragsparteien, vorab mit der jeweiligen Genehmigungsbehörde Kontakt aufzunehmen und die Genehmigungsfähigkeit des Vertrags prüfen zu lassen. Eine verbindliche Aussage oder gar eine Zusage der Genehmigung wird jedoch regelmäßig vor Beurkundung des Vertrags nicht erteilt.

b) Betreuungsgericht

Betreuungsgerichte sind zuständig für die Klärung von Rechtsfragen bezüglich der Betreuung, der Unterbringung von psychisch Kranken und Pflegschaften für Volljährigen.

Betreuungsgerichte sind die Amtsgerichte.

Kauft oder verkauft ein Betreuer im Namen des von ihm vertretenen Betreuten Grundeigentum, muss der Kaufvertrag vom zuständigen Betreuungsgericht genehmigt werden.

c) Nachlassgericht

Eine Genehmigung des Nachlassgerichts ist erforderlich, wenn ein Nachlasspfleger (§ 1960 BGB) oder Nachlassverwalter (§ 1981 BGB) Grundeigentum verkauft.

Keine Genehmigung ist bei Verfügungen durch einen Testamentsvollstrecker erforderlich.

Nachlassgerichte sind die Amtsgerichte.

d) Familiengericht

Grundstücksgeschäfte durch elterliche Sorgeberechtigte, einen Vormund oder einen Pfleger im Namen eines Minderjährigen müssen grundsätzlich familiengerichtlich genehmigt werden. Ausnahmen vom Genehmigungserfordernis bestehen in bestimmten Fällen von Schenkungen an Minderjährige.

Die Zuständigkeit des Familiengerichts wird ebenfalls von den Amtsgerichten wahrgenommen.

e) Sanierungsgebiete

In Sanierungsgebieten müssen die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks, die Bestellung und Veräußerung eines Erbbaurechts sowie die Bestellung eines das Grundstück belastenden Rechts von der Gemeinde genehmigt werden (§ 144 BauGB).

f) Umlegung

Im Umlegungsgebiet dürfen nur mit schriftlicher Genehmigung der Umlegungsstelle ein Grundstück geteilt oder Verfügungen über ein Grundstück und über Rechte an einem Grundstück getroffen oder Vereinbarungen abgeschlossen werden, durch die einem anderen ein Recht zum Erwerb, zur Nutzung oder Bebauung eines Grundstücks oder Grundstücksteils eingeräumt wird (§ 51 BauGB).

g) Teilung eines Waldgrundstücks

Die Teilung von Waldgrundstücken, z. B. der Verkauf einer Teilfläche hiervon, bedarf der Genehmigung der Forstbehörde (§ 24 Abs. 1 Landeswaldgesetz Baden-Württemberg),

h) Agrarstrukturverbesserungsgesetz

Beim Verkauf von land- und forstwirtschaftlich genutzten Flächen ist das Gesetz über Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur in Baden-Württemberg (Agrarstrukturverbesserungsgesetz – ASVG) zu beachten. Genehmigungspflichtig durch das zuständige Landratsamt (Landwirtschaftsamt) sind nach §§ 1, 3 ASVG die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks:

  • auf dem sich die Hofstelle oder ein Wirtschaftsgebäude eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes befindet,

oder

  • welches land- oder forstwirtschaftlich genutzt wird oder nutzbar wäre und mindestens ein Hektar groß ist; dient das Grundstück dem Weinbau oder Betrieben mit gartenbaulicher Erzeugung, beträgt die Mindestgröße 0,5 Hektar.

Bildet das veräußerte Grundstück mit anderen Grundstücken des Veräußerers eine räumlich zusammenhängende Fläche, ist die Mindestgröße aus der Summe der Flächeninhalte der zur zusammenhängenden Fläche gehörenden Grundstücke zu ermitteln. Der Zusammenhang wird durch Wege im Sinne von § 3 Abs. 2 Nr. 4 des Straßengesetzes (beschränkt öffentliche Wege, insbesondere: öffentliche Feld- und Waldwege; Radwege, soweit sie nicht Bestandteil einer anderen öffentlichen Straße sind; Fußgängerbereiche; Friedhof-, Kirch- und Schulwege, Wander- und sonstige Fußwege) oder durch Gräben, die in öffentlichem Eigentum stehen, nicht unterbrochen.

16. Gesetzliche Vorkaufsrechte
a) Bedeutung von Vorkaufsrechten

Ein Vorkaufsrecht bedeutet, dass der Vorkaufsberechtigte das Grundstück anstelle des Erwerbers zu den gleichen Bedingungen vom Eigentümer erwerben kann.

Beim Verkauf von Grundstücken (oder Teilflächen von Grundstücken) sind mehrere bundes- und landesrechtlich geregelte Vorkaufsrechte zu beachten.

Etwaige Verzichtserklärungen von Vorkaufsberechtigten holt der Notar im Zuge der Vertragsabwicklung ein.

Sinnvoll ist es stets, wenn die Vertragsparteien vorab beim jeweiligen Vorkaufsberechtigten abklären, ob das Vorkaufsrecht ausgeübt wird oder nicht.

b) Vorkaufsrecht der Gemeinde nach §§ 24, 25 Baugesetzbuch (BauGB)

Dieses bundesrechtliche Vorkaufsrecht bewirkt eine „Grundbuchsperre“, d. h. ein Grundstückserwerber kann erst im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen werden, wenn die Gemeinde dem Notar bescheinigt hat, dass kein Vorkaufsrecht besteht bzw. dass sie ihr Vorkaufsrecht nicht ausübt.

c) Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 BGB

Beim Verkauf von vermieteten Gebäuden oder Eigentumswohnungen ist ein etwaiges gesetzliches Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 Abs. 1 BGB zu beachten: „Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft.“

Das Vorkaufsrecht des Mieters besteht in diesen Konstellationen nur beim ersten Verkauf nach der Aufteilung in Wohnungseigentum.

Übt der Mieter sein Vorkaufsrecht nicht aus, ist weiter zu beachten, dass sich der Eigenbedarfskündigungsschutz gem. § 577a BGB für den Mieter um drei Jahre bzw. in Gebieten mit knapper Wohnungsversorgung um bis zu zehn Jahre verlängert. Benötigt der Erwerber die Wohnung zum Eigenbezug, kann diese Bestimmung daher zum Verhängnis werden.

d) Landesrechtliche Vorkaufsrechte

Anzahl und Inhalt der landesrechtlichen Vorkaufsrechte variieren je nach Bundesland. Nachstehende Darstellung beschränkt sich auf die in Baden-Württemberg bestehenden landesrechtlich geregelten Vorkaufsrechte.

Landesrechtliche Vorkaufsrechte der Gemeinde bzw. des Landes bestehen nach § 29 Abs. 6 Landeswassergesetz, § 53 Landesnaturschutzgesetz und § 25 Landeswaldgesetz.

17. Eigentumsvormerkung

Die Eigentumsvormerkung (teilweise auch “Auflassungsvormerkung” genannt) verhindert, dass der Veräußerer (z.B. um den Kaufpreis zweimal zu erhalten) den Vertragsgegenstand mehrfach veräußert oder es nachträglich mit weiteren Grundpfandrechten belastet, oder dass ein Dritter den Vertragsgegenstand während der Abwicklungsphase pfändet (z.B. das Finanzamt wegen nicht bezahlter Einkommensteuer des Veräußerers). Sogar in der Insolvenz des Veräußerers verleiht sie dem Erwerber das Recht, das Grundstück “auszusondern”, sobald er bezahlt hat. Eine solche Vormerkung ist daher mit Ausnahme besonders gelagerter Fälle (z. B. einer Grundstücksübertragung unter Verwandten; dem Kauf eines Bauplatzes von einer Kommune oder dem Kauf eines geringwertigen Grundstücks) unverzichtbar.

Mit der Eigentumsvormerkung wird ein Grundstück für den Erwerber „reserviert“. Die Sicherungswirkung der Vormerkung entsteht dadurch, dass alle nach ihr im Grundbuch eingetragenen Veränderungen (z.B. nachträgliche Eigentumswechsel oder Belastungen) dem Erwerber gegenüber unwirksam sind. Der Erwerber hat einen gesetzlichen Löschungsanspruch gegen die Berechtigten nachrangig eingetragener Rechte.

18. Auflassung

Unter dieser Überschrift enthält ein Kaufvertrag Regelungen dazu, wann das Eigentum auf den Erwerber übergeht. Das Eigentum ist anders als der Besitz nicht die tatsächliche, sondern die rechtliche Zuordnung eines Grundstücks zu einer Person.

Zum Eigentumserwerb des Erwerbers sind die Auflassung, die Bewilligung der Eigentumsänderung durch den Veräußerer sowie die Eintragung des Erwerbers im Grundbuch als neuer Eigentümer erforderlich.

Die Auflassung (§ 925 BGB) ist die Einigung zwischen Erwerber und Veräußerer über den Eigentumsübergang an einem Grundstück.

Die Auflassung wird in aller Regel bereits in der Notarurkunde erklärt, um zusätzliche und kostenträchtige getrennte Beurkundungen zu ersparen. Sie darf jedoch durch den Notar erst dann dem Grundbuchamt vorgelegt werden, wenn der Veräußerer bestätigt hat, dass der Kaufpreis bezahlt ist, oder der Erwerber dies durch Bankbeleg nachgewiesen hat. Auf diese Weise sind beide Seiten gesichert: Der Erwerber zahlt den Kaufpreis erst dann, wenn die für ihn erforderlichen Sicherheiten in Kraft getreten sind, der Veräußerer verliert das Eigentum nicht, bevor er das Geld erhalten hat. Ausnahmen von diesem Grundsatz sind jedoch möglich, z. B. bei geringen Kaufpreisen oder bei Geschäften zwischen verwandten Personen.

19. Vollzugsauftrag und -vollmacht

Der Notar erledigt und überwacht den Vollzug des Vertrags. Hierzu ist regelmäßig eine entsprechende Vollzugsvollmacht in der Urkunde enthalten.

Vollzugstätigkeiten sind beispielsweise:

  • Gesetzlich vorgeschriebene Mitteilungen an Finanzbehörden.
  • Einholung von Genehmigungen, Vorkaufsrechtsbescheinigungen und Unterlagen zur Lastenfreistellung.
  • Stellung von Grundbuchanträgen und Prüfung von Eintragungsnachrichten des Grundbuchamts.
  • Mitteilung der Kaufpreisfälligkeit.
  • Überwachung der Eigentumsumschreibung.
20. Kosten und Steuern

Die Kosten eines Kaufvertrags werden (entsprechend der gesetzlichen Regelung des § 448 Abs. 2 BGB) regelmäßig wie folgt verteilt:

  • Die Kosten des Vertrags und seines Vollzugs, einschließlich Grundbuchkosten, Finanzierungskosten und eine etwaige Grunderwerbsteuer trägt der Erwerber.
  • Sämtliche (Mehr-)Kosten der Lastenfreistellung trägt der Veräußerer

Die Höhe der Notarkosten für die Beurkundung und den Vollzug eines Grundstückskaufvertrages ist bundeseinheitlich und zwingend ohne Möglichkeit abweichender Individualvereinbarung durch das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG, samt der hierzu ergangenen Gebührentabelle; vor dem 01.08.2013: die Kostenordnung, KostO) geregelt.

Aus dem Geschäftswert (Kaufpreis, ggf. erhöht um Hinzurechnungen wie z. B. Bauverpflichtungen) wird eine sog. 2,0 Gebühr erhoben, ferner für die Überwachung der Fälligkeitsvoraussetzungen und der Umschreibung des Eigentums eine 0,5 Betreuungsgebühr. Für Vollzugstätigkeiten können weitere Gebühren anfallen, und zwar als “kleine Vollzugsgebühr” i.H.v. je 50 € für jede einzuholende behördliche Genehmigung, als “große Vollzugsgebühr” von wiederum 0,5 aus dem vollen Geschäftswert für kompliziertere Tätigkeiten (Einholung gerichtlicher Genehmigungen, privatrechtlicher Zustimmungen, Vorkaufsrechtsnegativerklärungen von Privatpersonen etc.). Mit einer einheitlichen “großen” Vollzugsgebühr sind alle davon erfassten anfallenden Tätigkeiten abgegolten, auch die ggf. notwendige Einholung von Lastenfreistellungsunterlagen, die an sich in den Verantwortungsbereich des Veräußerers fällt.

Der Veräußerer trägt die darüber hinaus entstehenden “Mehrkosten”, die durch die Lastenfreistellung ausgelöst werden. Hierzu gehört auch die sog. “Treuhandgebühr”, die bei der Übernahme von Treuhandaufträgen der zu löschenden Gläubiger anfällt.

21. Belehrungen
a) Zum Eigentumswechsel erforderliche Unterlagen

Weiter müssen für die Umschreibung des Eigentums folgende Unterlagen beim Grundbuchamt vorgelegt werden:

  • Etwaige, für die Wirksamkeit des Vertrags erforderliche Genehmigungen.
  • Bescheinigungen über das Nichtbestehen oder die Nichtausübung gesetzlicher Vorkaufsrechte.
  • Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts.

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist in ist § 22 Abs. 1 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) gesetzlich verankert: Der Erwerber eines Grundstücks darf erst ins Grundbuch eingetragen werden, wenn dem Grundbuchamt eine Bescheinigung des zuständigen Finanzamts vorgelegt wird, dass der Eintragung steuerliche Bedenken nicht entgegenstehen. Die Unbedenklichkeitsbescheinigung wird vom zuständigen Finanzamt erteilt und dem Notar übersandt, wenn der jeweilige Erwerbsvorgang (z. B. Grundstückskaufvertrag) keine Grunderwerbsteuer auslöst oder die angefallene Grunderwerbsteuer gezahlt wurde.

b) Haftung für öffentliche Abgaben

Rückstände von öffentlichen Abgaben (z. B. Erschließungskosten und Grundsteuer) ruhen als sog. “öffentliche Lasten” auf dem Vertragsgegenstand. Für solche Lasten haftet das verkaufte Grundeigentum sowie der jeweilige Eigentümer. Für den Immobilienerwerber ist es darum sinnvoll, sich vorab zu informieren (z. B. durch Nachfrage bei der Gemeinde) oder vom Veräußerer durch Belege nachweisen zu lassen, dass alle fälligen öffentlichen Abgaben bezahlt sind.

c) Gesamtschuldnerische Haftung für Kosten und Steuern

Veräußerer und Erwerber haften kraft Gesetzes als Gesamtschuldner für Notarkosten und Grunderwerbsteuer. Zahlt der Erwerber die von ihm geschuldeten Kosten und Steuern nicht, können sowohl Notar als auch Finanzamt die Zahlung vom Veräußerer verlangen.

Um eine mögliche Haftung des Veräußerers für vom Erwerber zu tragende Kosten und Steuern zu vermeiden, sollte neben der Finanzierung des Kaufpreises auch die Bezahlung der Erwerbsnebenkosten gesichert und dies dem Veräußerer auch nachgewiesen sein.

Die kraft Gesetzes bestehende gesamtschuldnerische Haftung kann nicht durch vertragliche Vereinbarung der Beteiligten ausgeschlossen werden.

d) Beurkundungspflicht von Nebenabreden

Der Gesetzgeber hat in § 311b Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) geregelt, dass Grundstückskaufverträge notariell beurkundet werden müssen. Die Beurkundungspflicht gilt für sämtliche Vereinbarungen zwischen Veräußerer und Erwerber, die Bestandteil ihrer Vereinbarungen sind. Nebenvereinbarungen außerhalb der Notarurkunde sind unwirksam und können darüber hinaus zur Unwirksamkeit des gesamten Kaufvertrags führen.

e)  Steuerliche Beratung

Steuerliche Fragen sollten die Beteiligten vorab mit einem Steuerberater oder dem Finanzamt abklären. Der Notar übernimmt im Regelfall keine steuerliche Beratung (insbesondere nicht im Hinblick auf die sog. „Spekulationssteuer“ oder steuerbare Betriebsentnahmen des Veräußerers) und damit auch keine Haftung für etwaige steuerliche Folgen des Geschäfts.


D. Beurkundung

I. Mitzubringende Unterlagen

Zur Beurkundung bringen Sie bitte Ihren (wenn möglich gültigen) Personalausweis oder Reisepass mit.

Wenn Ihre Steuer-ID auf dem Datenblatt zur Vertragsvorbereitung noch nicht angegeben war, bringen Sie diese bitte auch diese zur Beurkundung mit. Besser wäre es allerdings, wenn Sie die Steuer-ID vorab mitteilen (zur Vermeidung von Übertragungsfehlern am besten per Mail, Brief oder Fax).

Weiter ist es sinnvoll, wenn Sie den Vertragsentwurf zur Beurkundung mitbringen, um am Entwurf mitlesen zu können.

Sofern dem Veräußerer Löschungsunterlagen von Gläubigern vorliegen bezüglich solcher Rechte, die im Rahmen der Kaufvertragsabwicklung zur Löschung gelangen sollen, können Sie diese vor oder bei Beurkundung im Notariat abgeben; hierdurch werden unnötige Doppelanforderungen dieser Unterlagen vermieden, und Sie sparen sich in der Regel auch höhere Notarkosten. Es hilft auch, z. B. zumindest die Darlehensnummer Ihres bereits zurückgezahlten Kredites zu erfahren, da der Schriftverkehr so bei der Bank rascher zugeordnet werden kann.

Wird ein Beteiligter mittels einer notariell beurkundten oder beglaubigten Vollmacht vertreten, muss der Bevollmächtigte diese zum Termin mitbringen.

Bei einer notariell beurkundeten Vollmacht ist die Vorlage einer Ausfertigung erforderlich. Je nach dem Inhalt der Vollmacht muss die Ausfertigung evtl. zusätzlich auf den Namen des jeweils handelnden Bevollmächtigten ausgestellt sein.

Bei einer notariell beglaubigten Vollmacht muss diese in Urschrift vorgelegt werden.

Auch Vollmachten, die von dem Notar beurkundet oder beglaubigt wurden, der den Kaufvertrag beurkunden wird, sind in der vorgenannten Form vorzulegen. Es ist nicht möglich, sich auf die beim Notariat in der Urkundensammlung vorhandenen Urschriften bzw. Abschriften zu berufen.

II. Vorlesen der Urkunde

Während der Beurkundung wird Ihnen der gesamte Text des Kaufvertrags vom Notar vorgelesen. Dies entspricht der gesetzlichen Pflicht und soll dazu dienen, dass zum einen der genaue Inhalt beiden Vertragsteilen nochmals zu Bewusstsein gelangen kann, zum anderen dazu, dass der Notar die rechtliche Gestaltung in Absprache mit den Beteiligten nochmals prüft und alle erforderlichen Regelungen im Vertrag enthalten sind.

Fragen und Auskünfte können jederzeit während der Beurkundung oder im Anschluss an das Verlesen gestellt bzw. erteilt werden.

Etwaige (weitere) Änderungs- und Korrekturwünsche können im Rahmen der Beurkundung in den Vertrag aufgenommen werden.


E. Checkliste für den Umzug

Der Abschluss eines Kaufvertrags über eine Immobilie ist oft auch mit einem Umzug auf Veräußerer- und/oder Erwerberseite verbunden. Dieser erfordert eine langfristige Planung und rechtzeitige Vorbereitung. Die folgende Checkliste soll Ihnen – ohne Anspruch auf Vollständigkeit – als Gedächtnisstütze für die zu regelnden Angelegenheiten dienen:

  • Am Tag der Schlüsselübergabe die Einheitenzähler für Strom, Wasser, Gas, Heizung etc. ablesen und die entsprechenden Versorger über den Besitzwechsel sowie die Zählerstände informieren. Soweit eine Ablesung durch den Versorger selbst erforderlich ist, sollte rechtzeitig ein Termin mit dieser vereinbart werden.
  • Nachsendeaufträge bei der Post sind empfehlenswert.
  • Weiterhin sollten sie die neue Adresse allen wichtigen Einrichtungen (Banken, Versicherungen, Geschäftspartnern, Arbeitgeber, Versorgungseinrichtungen, Ärzten, Kindergarten, Schule, Telekommunikationsanbieter, Bausparkasse, Krankenkasse) mitteilen. Ggfs. Umzugsservice der Bank nutzen.
  • Ggfs. sind Mitgliedschaften in Vereinen, Abonnements oder Wartungsverträge zu kündigen oder der Adresswechsel mitzuteilen.
  •  Ummeldung beim Einwohnermeldeamt.
  • Ggfs.Ummeldung von Kraftfahrzeugen bei der Zulassungsstelle.
  • Ggfs. rechtzeitige Reservierung eines Umzugstermins bei einer Spedition. Sollten Sie den Umzug selbst organisieren, bedenken Sie rechtzeitige Vorbereitungsmaßnahmen (z.B. Anmietung eines Fahrzeuges; Verpackung des Hausrats;  Werkzeug; Roll- und Hebevorrichtungen; Packmaterial, Reiniungsmaterial und Müllsäcke; Organisieren von Umzugshelfern; Reservierung von Parkplätzen vor dem alten und dem neuen Haus, ggfs. hierzu Halteverbot bei der Gemeinde beantragen; Handwerker an vereinbarte Termine erinnern; Urlaub beantragen).
  • Kündigung des alten und Beauftragung eines neuen Telefon- und Internetanschlusses.